时寒冰

倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村，公共设施落后，交通成本畸高。并且，购买小产权房，难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

但是，尽管风险巨大，小产权房依然热销。据调查，小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果：从市中心到市郊，再从市郊到周边农村地区，他们距离城市越来越远，其中的酸楚难以名状。

有一个观点必须得到纠正，有人认为小产权房之所以便宜，主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右，这个2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金（全部或部分）的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售，必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些，这一亩地带来的收益将更大，因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。

所以，小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利，还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话，后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是，小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主张拆除甚至炸毁小产权房，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，这一度引发公众的质疑。

首先，小产权房不是一夜之间突然建造起来的，此前有关部门为何不予以制止，却拖延到房屋建好、销售一空，甚至已经住人的情况下才表态严厉查处？在这种看似严厉的执法背后，实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃，不仅执法难度大，所导致的不确定性风险（比如对社会稳定的危害等）也非常大。

其次，查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。