刘维新：

上午潘司长讲了18亿亩的问题，因为他是司长，我有些观点可能同他的不完全一样。社科院就是搞社会科学研究的，我是多年搞城市经济的，重点是土地、房地产领域。我总认为，我们国家的进步，包括改革开放，都是在组建学术讨论推动的结果，在这个背景下发展起来的。比如说从计划经济到有计划的商品经济，到市场经济等等。只有经过争论讨论，才能逐渐走向正路，真理是不怕变的嘛。往往有时候真理不能够被大家认识，就是因为还没有发展到那个地步。比如说耕地保护，我今天重点讲两个观点，包括解决的思路。我今天的题目就是如何面对18亿亩耕地保护底线与高房价两大难题。也就是说我们如何面对这个问题？下一步应该如何解决？解决的思路是什么？

我是一个学者，我谈的一些观点可能有不对的地方。但是，我有不少的观点都被中央领导批示过。我本书，这里面朱镕基、温家宝都批过。当时是认识不到，我今天讲这个问题，上午潘司长讲的那些话，那些数据，那都是官方数字，和我现在掌握的数字是不一样的。因为，我这些年基本上是为基层服务的。2005年，我被延边自治区政府邀请，为延边地区搞了一个城镇体系发展战略。提出了一个规划，也就是一个中心，三个点，21个镇组成一个网络体系，现在延边是照着这个思路在搞。去年被河北省邀请去，搞县域经济的发展战略，我掌握的数字基本上是从实际当中来的。

我曾经在很多会议上都提过这个问题，我们国家，我们每个人不能光单纯的为自己着想，什么事情都推到温家宝、胡锦涛那儿去，恐怕这样不行。因为，现在是两头热，中间冷。温家宝和胡锦涛很着急，现在房价这么高，涨得这么快，我们的耕地保护已经受到了严重威胁。那么，潘司长上午讲了，去年一年还剩下18.21亿亩，我的观点，我认为如果说现在从实际出发，这18亿亩早突破了。为什么这样说呢？我举一个例子，我的一个城市调查数据表明，这个城市2000年的一个大城市，全市城乡企业占用耕地110百亩，其中以租代征的达73万亩，占耕地总量的67.3%。那么，以租代征是不报国家土地局的，这是回避了征地，这就叫上有政策，下有政策。现在国家授权，县批准权原来是三亩，现在收到省里面来了。县里面要做事情啊，尤其是在追求GDP的情况下。现在要干事，要搞工业，应该说一个地区要真正富裕起来，没有工业是发展不了的，是富裕不起来的。农民光靠着土地，也只能维持解决饥饿问题的层面上，吃饭没有问题，再谈到高升就困难了。

那么，现在18亿亩土地，有两大冲击波，一大冲击波就是以租代征，它占到总量的67.3%，这就是说有67.3%的耕地被占用了，是没有报高国土资源部统计数字当中去的。温家宝总理再三讲，红线不能够突破，我是赞成这个看法的。但是学者就有不同的观点，有的学者就认为，可以突破，我们用不着去保护耕地，大家可能也会听到这种观点。温家宝总理强调不能突破这个线是根据现有的技术条件，现在的耕地生产量的水平，只有18亿亩才能保住现在人口的基本粮食供给。如果说将来发展快了，科技水平提高了，把西北大沙漠都变成了粮田，就用不着保护了，那几个大沙漠变成粮田就可以解决了粮食问题了。但是，恰恰相反，我们现在所谓占据的耕地都是基本的粮田。在十五年前，昆山刚改市以后，昆山当时的市委书记叫李全林，请我去搞了战略研究。当时为什么发展快，他就是说在不损害农民利益的情况下，用自办开发区带动起来的。

2004年，我们在昆山又开了一次小城市会议，我就提出来，当时的市长说现在要扩大到中等城市，现在是最好机遇，现在昆山一个县级市，产值达到970亿，可能现在西部地区的一个省还达不到这个数字呢。但是我就提出来了，现在昆山的耕地不能够再占了。苏杭，在几千年以前就成为中国的天堂。天堂怎么来的呢？两条依据，一条就是这个地区的雨量充沛，物产丰富。现在雨量充沛了，都把它办成外来的加工厂，而且把这些大沙漠用不上，我们中国将来有一天会后悔起来。上午有一位同志提出来，温家宝说了，我们不能犯历史不能逆转的错误，就是这个道。我在这本书当中提出来，西部大开发当中，小平原是保护的重点。四川平原一亩地相当于平地的12亩的产量，这些地保不住，保护的土地全是没有价值的土地。所以我跟国土资源部提出来了一个观点，开始他们不同意。因为，他们委托我西部大开发调查，我调查完了以后，写了报告，他看和现在的政策相抵触，压了下来。我就转了一圈把这个报告送给人大，人大送给温家宝，温家宝批下来之后，国土资源部才说这个报告很好。这说明一个什么问题呢？就是说我们有些干部并不是从全局利益，国家利益来考虑的。所以说报告被压下来了，这个例子非常典型，这是出在我的身上，我还算有一点名气，要是一般人就石沉大海了，我这一报，这一转就是八个月。最后批给西部开发办，批给国家发改委。这就说明我们有些干部并不是从全局出发。也就是说我们现在耕地为什么保不住，就是各个地方都在考虑各个地方的利益，都不是从宏观考虑的。

那这里问题就出来了。所以，现在江苏就把耕地保护指标与干部的考核相挂钩。不挂钩是没有办法解决的。土地利用率也提高不了，所谓集约利用也不行。所以以征代耕是18亿亩土地保护红线的最大冲击波。我在几次会议上都呼吁这个问题，现在国土资源部、国务院都下决心去调查，但是调查的半天，公布了十几个，通报了，曝光了，但是有两个就不敢报名。点名通报，不敢报单位的名字，那起什么作用了？这就说明，因为现在违法占地的不是农民，而是当官的。小则是乡长，大则是县长，县委书记。所以耕地保护破坏问题的处理也相当难。我看到过一个例子，我从衡水到北京，在路上看到有五、六班人在那儿静坐，八月份晒太阳，我就下车问了一下。说你这个地方，为什么老百姓坐在那儿，老百姓说我们这块地都长那么高了，现在县里要搞化工厂，要给占了。他们去告状，到了保定，到了石家庄挡回去了，没有办法。农民都在这儿静坐，我一听这个过程，实际上就是以租代征。一亩地一年合30块钱一个月，这样农民怎么生活啊？我说这些老太太这么大的岁数不要在那儿静坐了，你们选两个代表，我给你们带到北京去请愿。结果他们就选了两个代表，国土资源部的人都认识我，就开了绿灯，而且从司长到部长都接见了这两个农民，这两个农民汇报以后，把承包证都给他们看了，看了以后，三月份承包八月份就把地给占了，这是典型的违法，没有任何手续。结果国土资源部一着急，大笔一挥，河北省必须严肃处理，河北省再批到衡水，衡水再批到县，必须限期恢复面貌。结果周转了两个月，停工了两个月，最后不了了之。后来农民又跟我说，我说我已经没有办法了，我已经给你找到头了，现在这个关系层就是这样的。到了省，到各个地方就把事情抹了，结果两、三个月以后又开工了，农民一点办法也没有。

这就说明了一个问题，以征代耕这个冲击波是相当大的。如果说干部从科级干部到处级干部不真正从意识上认识这个问题，耕地是保不住的。这是一大冲击波。

第二大冲击破，是小产权。咱们在座的可能有不少的开发商，大家都知道小产权房的意思。我在这儿讲的话不是站在任何人立场上说的，我是站在法律的角度。我们要走法治的国家，法治国家自己全国人大制定的法律都可以不执行，那就会丧失13亿人对国家法治的信任，这是很危险的。我们的小产权房就出了问题，实际是村长和乡长联合起来开发的商品房。而且这本身是违法了，它回避了两个环节，一个是征地环节，一个是出让环节。然后把这两个环节节省了以后，再免去税，价格马上就下来了。北京卖一万多，它就卖两千。现在北京郊区，大家都去买小产权房。而且小产权房，据我所知道的数据，现在70%是耕地。那既然是违法的，北京已经发生这样的事情了，已经有300万平方米的，我们的干部才发觉，建设部的干部出来说，你们老百姓不要买，你买了小产权房不受法律的保护，国土资源部出来喊，你们买小产权房是违法的。那作为我这样的书呆子，我搞不明白。那已经发生到几百万平方米了，那些干部才出来说话。而且，北京现在大量卖的情况下，已经冲击了城市的房地产市场，现在才发现。

我们都知道，从国家、省、县、区都有土地局，甚至到乡都有土地监管员，我们的房管所也到了每个镇。而我们国家的公务员管房屋和土地的比例占了相当大的一部分，我们这么多吃公粮、吃皇粮的公务员都无动于衷。我就不知道，到了这么大的地步才去喊，喊给谁听呢？现在有学者说了，既然已经发展到这个程度了，就应该让它合法。我说如果说大家都不执法，都发展到一定程度就合法，那以耕代征，那国家土地法干脆就取消算了，就没有必要再立了。

大家在座的各位可能都知道，房地产开发公司最挠头的是拆迁问题。现在我们的《拆迁法》执行不了，而且谁最老实，谁最后受害最多，补偿最少，谁是钉子户，闹到最后补偿最高。我们国家如果这样下去，我们再提倡什么？是提倡正义，还是提倡诬赖。法律不合适，那就应该修改法律，法律如果合适的话，大家就应该遵守。这个地区要改造，现在就有一些人，在我看来就是无理取闹，谁最刁，就补得最多，那我就不走。我作为研究房地产的人，我认为那是中央机关去拆迁比北京高得多。那就是说原来有多大面积，如数补给你多大面积，增加的面积成本价给你。这应该说是合理的，北京市光补给你钱，让你自己去买。北京市补发6000块钱的标准，现在卖12000元。这样是不合理的，如果按照中央的标准，原来住多少，给你多少，新增加的面积按成本价给你，这应该说得通啊。但是，有些人就不干了。我们国家没有标准，没有法治，这是非常危险的。

我举一个不合适的例子，大家知道法轮功。我今年春天到香港，一过海关，香港是共产党的领土，在机场就有反共产党的。我就下去问他们，他们都说这是法轮功干的。现在管不了，人家言论自由，到处打标语。这就让我们想到什么问题呢？我们大家都知道，中国有将近一亿多人在练法轮功，法轮功在天津、在上海早就有风声了，结果法轮功把中南海围起来了，我们的领导才警醒过来的。这就是说手下用的全都是拍马屁的，没有一个说实话的干部，这就糟糕了。真实的情况领导看不到，我在这本调查当中，朱镕基批了一条，西部大开发的政策是一亩地300块钱，这个标准是怎么来的呢？是1980年联合国资助西部地区有一个退耕还林的实验区。

我到西部调查的时候，农民就说了，你是专家，我希望你们专家组到我这个实验区来看一看。因为这个实验区当时1980年验收的时候，联合国都来了，因为是联合国资助的项目。当时的小树都长了一个人多高了，结果我们的专家到那儿去一看，一棵树也没有了，全都光秃秃的了。这个实验区做了政策标准的实验区中央都不知道，我回来以后马上就给朱镕基当时是总理，我就给他写了一封信，朱镕基大吃一惊，赶紧下去调查。结果派了中办、仲裁委下去以后，得的结论和我的一样。我说这个道理是什么意思呢？就是说我们的政策，我们的国法，只要建立起来了，就应该执行。否则的话，法治国家是永远建立不起来的，是不能随便改动的。你认为法律不合理，你可以推迟，你可以修改。但是，制定下来以后，就像现在说的一样，小产权房，既然违法就要想处理的办法。一旦合法，你的法律在人民的心目当中就丧失威严了。所以说，法治国家，法治国家，这一点非常重要。

为什么现在出现小产权房的问题，这就是利益矛盾，地方利益和中央地方，地方利益和省的利益的矛盾结果。上午潘司长也说了，农民的利益被剥夺，他考虑了我卖两万块钱一亩，开发成房地产就变成20万块钱，为什么不搞呢？那这样搞下去还有没有规划呢？现在土地使用的制度，我看是有问题的，是需要改革的。我十年以前，给国土资源部写过一个意见，应该实行三合一，三个归并，一个合一，就是产权归并，出让方式归并，住宅建设归并。两个规划合一，土地利用和城市规划合一，现在城市规划和土地规划打了这么多年的架，老是统一不起来，国土资源部没敢接受我这个意见，后来这个书也出来了。应该说在农民现在土地流失的基础是集体土地，那么现在我们回过头来说一说，什么是集体土地？集体土地的来源，是来源于困难时期的60条，就是生产大队，小队，以小队为基础的这样一个集体经济。现在全国除了华西村和河南两个生产队保留了原来的所谓集体经济。我去年专门到华西村去考察了一次，我认为这才叫真正的社会主义新农村。因为，集体富起来了，那个地方孩子上学不花钱，上大学有补助，有医院，有宿舍。我也到河北省的有些地区做调查，我给高邑做了战略，有的村上亿的户都有，但是上亿的户，这一个村有三个上亿的富翁，还是土路一条，没有人去修。但是，你到华西村去看，就不同了。华西村从医院到道路，到宿舍，全部是公共设施。这就说明一个问题，我们要搞社会主义，搞私有制是行不通的。再亿万富翁他也舍不得掏出一半来为大家修路，那只有靠公共积累才能搞公共基础设施建设。在华西村吴仁宝这个人了不得，他能在中国搞出这样一片土地，真正体现社会主义的风格，社会主义的制度。只不过他住的房子比别人多几十平方米而已。我刚才说了，那你到高邑县到亿万富翁可以找到十户，但是他只顾自己。那个村里有两个亿元户，没有拿出一分钱搞公共设施。要发展公共设施，要想共同富裕，私有制是行不通的。大家有兴趣可以去华西村考察一下。

既然是这样的话，那么，集体土地就成为村长和乡长勾结的权力。农民本身对土地的支配没有发言权。我刚才说了3月份发给的承包证，八月份就给租出去了，地就没有了。所以说，我们现在下一步改革的出路就应该实行两权合一。因为，大家可能知道，就应该要从市场经济角度来看，保证农民的利益，城市土地和农村土地，集体土地合一，都实行公有制，私有制是不行的。现在的大多数，90%以上的农村的所谓集体是一个空架子，是村长说了算，既没有公共积累，也没有公共财政。这怎么能够叫集体经济，你们不是吴仁宝，不是华西村。所以在这个背景下，农民并不在乎这个土地是属于公有或者是属于集体的，他在乎的是他的利益能不能保护住。那保证承包权这个问题就解决了，就不会出现刚才说的小产权的问题。

那么，小产权房，建的房子并没有分给农民多少利益啊，也只不过是乡长和村长多占利益而已嘛。所以说，我觉得现在下一步土地使用制度的改革，是不可回避的，是应该建立城乡的统一市场，按照科学的发展观，建立城市和乡村的统一土地市场，这样才能有利于市场经济的发展，消除一些干部不应该有的的权力。我刚才说了大多数农民是有名无实的，没有集体经济，土地集体是指集体经济而言的。既没有公共财政，也没有公共积累，怎么叫集体经济呢？这个问题是当前面临的一个非常突出的问题。

我就这个难题讲了两个问题，一个是以租代征，应该在法律面前人人平等解决。另外小产权的出路是要解决集体土地的问题。也只有这样才能实行城乡统筹规划，保住18亿亩，没有这个措施是保不住的。我刚才说了，国土资源部现在统计的数字，可以糊弄温家宝，也可以糊弄胡锦涛，但是糊弄不了下面。因为，我给下面搞规划，我就提这个问题。比如说高邑，张书记说，我说你这个数字有水分，你让我给你搞战略，你就必须实事求是，才能够经得起20年的发展，我说有多大水分，他说按照这个数字的30%来砍掉，就符合实际了。那就说明他上报的数字至少有水分是30%。所以，我们最后就按照实际的统计数字做的战略。这就说明我们现在的统计数字太不准确了，有些领导如果光听汇报，不下到基层去，将来非上当不可。这是第一个问题。

第二个问题，怎样正确的判断房价？

中国持续四年来对房价的连续上升毫发无损，出了这么多的政策，国六条、国八条等等。我说一个数据，2006年5月份出了国六条，90平方米以下的房子要达到70%，去年一年执行的结果是不到25%，那离70%差得很远了。那我现在就搞不明白，因为你们是开发商可能都知道，每块土地怎么建都要经过建设部的批准。不批准是运作不了的，那你建设部官员就值得考虑了，执行政策已经执行一年了，90平方米要达到70%，为什么连30%都不到，那你们是怎么批的？现在有不少的公务员没有尽到职责，或者是收了人家的好处。这是一个很重要的原因，管理不到位，小户型还不到30%这个问题是没有办法解释的。

另外，还有一种舆论，什么叫房价正常上涨。上午潘司长提到日本的泡沫，日本的泡沫到现在14年了，还没有喘过气了，海南的北海从1993年到现在，刚缓过气来，而且海南的烂尾房到现在还没有处理完，而且是靠国家的资金。因为日本本身是私有制，是资本主义国家，泡沫破裂以后，14年来还没有缓过气了，对它的影响很大。我们现在不能说中国的房地产是泡沫，这个话不符合实际。但是，至少现在有不少城市存在着严重的泡沫。因为，现在有一种理论，就是说房子盖出来，只要卖得出去，就是正常的。现在主要的观点是供不应求，实际上，我们考虑一下，什么人买。北京市的经济适用房，上午潘司长说出租率达40%，实际上我的统计数字是42%，一个票卖到16万，这是确实的。那么中低收入者都买着宝马车去买了，这政策本身就是扭曲的。经济适用房运作当中被扭曲了，它不是对准中低收入者的。所以，现在炒作过剩，也就是说投资和投机购房过多。北京的高档房大部分是老板，山西的煤老板和温州的炒房团来的，大家可以去调查。所以怎么衡量房价上涨的正常？应该说，我们国家是社会主义国家，我们建房的目的是为了人们的居住，凡是居住需求拉动起来的房价是正常的。但是，北京现在所谓卖出去的房子，至少38%不是需求，是投资和投机，这就是不正常，这就是潜伏着大量的泡沫，而且我们的金融大量的投入。所以，最近中国银行下令了，禁止转按揭，坚决停止炒房。

如果是随着城市化的提高，人民生活水平的提高，工资的上涨，房价上涨这是正常的。那现在就不是正常的现象了，现在通过炒作。2003年买的房子，中高档的房子是八千多，现在都卖到一万六到两万。当然现在北京嚷嚷得厉害，有价无市的现象也非常突出。

第二，如何衡量住房的供求关系？

这就是说我们现在商品房的飞涨引起了广大人民的关注，特别是工薪阶层怨声载道。现在国家统计局统计的数字是1.3亿平方米的空置率，现在北京已经供大于求了。贫富差距他大了，有的人十套、八套都有，有的人是一家子住一间。现在的供求关系是指的什么？是指炒作供求，还是指真正的居住需求？现在关键的问题是住房结构不合理，包括商品房，小户型太少了，大部分是面向高收入者和财富聚集者。我上午说过了，现在看问题就要看站在什么立场上为什么人说话的问题，如果站在高收入者，富裕阶层来说，那现在的房价不高。那站在普通老百姓来说，现在的房价没有办法接受。

第四个问题，我谈一下面临政策的拐点问题。我不是说王石说的房地产拐点，我是说政策现在出了拐点。也就是说从23号文件，1989年，国务院出了23号文件，当时规定是买商品房，低收入者住廉租房。后来经过这十年的执行，把经济适用房搞扭曲了。我过去归纳了五大弊端，整个运行扭曲，没有面向中低收入者，而且是面向开宝马车的人，面向聚财者去炒作，所以就扭曲了。经济适用房一被扭曲，而且是国家划拨土地，地方考虑不投入。所以，这些年，经济适用房地方的投入很少。廉租房被忽视了，那就是说原来23号文件整个确定的住房体系就被边缘化了。

因为，当时住房的体系是以经济适用房和廉租房为主体的。那么，十年运作下来，是以商品房炒作运作为主体，这不是被边缘化了吗。那么说，去年24号文件，建设部又召开了十年之后开了一个住宅会议。24号文件就把房地产的开发划出了两块，不提中低收入者，因为很难划这个界限，就提低收入者，这一块不能完全交给市场。那么，经济适用房要改革，不是有限产权，将来看有限到什么程度这是需要考虑的。那这一部分就是商品房。在座的都是开发公司的，主要是开发90平方米以下的小户型的住宅。这一点我讲一下自己的看法。为什么下一步的方向应该开发小户型呢？这是中国的国情所需要的，只要是共产党执政，只要打着社会主义旗号，就不应该允许为少数人服务的来侵占公共资源行为的出现，除非不是共产党执政。所以，我对胡锦涛主席提出来的我们不能丢弃老祖宗，要继续发扬老祖宗这一个观点我非常认同。中国的改革不是搞资本主义，是搞有中国特色的社会主义。第二点开发小户型是中国国情的需要。我到日本考察过不少城市，日本在大的富翁都是住着70、80平方米的房子，日本有一条基本的法律，就是稻田不准占用，谁占用要制裁谁，发展城市要平山填海，不能占用稻田。所以，日本现在其他都可以进口，稻米不需要进口，而且它的稻米卖价很高。泰国的大米在日本东京，跟日本本国产的大米相比，只是它1/3的价格，但是还是没有人买泰国的大米，只买日本自己产的大米。这个民族是不得了的，如果没有这样的民族精神，这样的弹丸之地，既没有资源，它为什么能够成为国际上的第二经济大国，这是值得我们思考的。

这就划出了两条线，我们下一步的房地产开发基本思路是，潘司长不准开别墅，不准搞高尔夫。他的不准是对大家说的，但是在实际上，广东省一个省就有1700多个高尔夫球场，搞了就搞了，谁再管。我刚才说了，我们的政策，我们的法律如果不执行，这个事情就非常必然。所以，必须依法，否则的话，将来如何解决。再大的官违背法律也应该受到制裁。

那么说，要真正按照24号文件，划出这两条线来运作，房地产下一步的出路就是重点解决老户型，解决农民工在城里居住的问题，解决城市人口年轻人的结婚问题。房地产市场不是股市，不能把房地产市场当股市来炒，这样的话，我们要走弯路的。另外，我再提醒大家一点，房地产业是一个先导型的产业，没有房地产开发，没有土地平整，人口就不能够集中。但是，一个城市的发展光靠房地产是发展不起来的，日本真正站起来，成为经济的第二号大国是靠它的汽车，电子产品，不是靠房地产。真正支持一个地区的发展，还要靠工业产品，房地产在发展当中起到了一定的先导作用，起一个凝聚作用，起一个景观的塑造作用，这是房地产的基本职责，如果说一个城市的市长把房地产业作为主要的产业，那将来要走弯路。房地产的发展要跟地区的人口，地区的经济相平衡。只有一万人，盖了50万人居住的房子，那卖给谁呢？房地产是不动产，是不能够搬动的。那上海房价高，把新疆的房子能搬到上海去卖吗？是不能的。所以说房地产是一个特殊产品。

因为时间关系，我就谈这点，不对了地方请大家批评。谢谢大家。