潘文灿：

大家好，我想主要介绍一下五个方面的内容。

第一个，我把国务院总理对土地集约利用，以及房地产与土地的关系，总理有一个讲话，这是我们要了解的政策。我的题目叫做《房地产与土地节约、集约的一些研究》。

第一个是总理的讲话，第二是，2007年我还没有拿到分析的资料，我就把2006年全国房地产增长的一些情况给大家做一个简单的介绍，从宏观方面说一下。第三个，关于房地产的地价，土地之争，房地产的高价大家都说是土地引起的，我想说一下自己的想法。第四个，我们国家怎么才能够集约、节约利用土地，现在土地的利用浪费，土地利用的粗放，如何能够节约，我们叫土地过渡非农化。最后，我讲一下，我把2008年的相关政策为大家说一下。

第一，我说一下未来十年中央的政策措施，特别是跟房地产有关的。温总理去年0月6日，对走集约、节约利用资源有一个批示，他说节约、集约用地，应该作为我们国家必须长期坚持的一条重要的方针。土地利用总体规划，在土地资源的利用上，应该发挥统筹的作用。铁路、公路、水利、能源、机场、城市建设，其中就包括房地产等各个专项的建设规划都应该在土地利用总体规划的框架下面安排土地的利用。

因此，各个规划应该跟土地利用规划衔接好，规划的衔接是最大的节约，它可以避免重复建设而浪费土地。规划协调，衔接以后，相应的建设规模，建设的标准和建设的规范，都应该按照集约、节约的原则做出调整。全国铁路规划，国务院常务会议通过了，土地要保证它。据说就它的铁路规划，我们要470万亩地要保证给它。全国高速公路，8.5万公里，超过美国大概2000公里。我们已经批准的是4万，还要搞4.5万的高速公路。这4.5万高速公路是批不下来的，国务院没有同意，这需要很多的土地，这4.5万怎么办？最后算了一年半，4.5万的高速公路要450万亩的土地来保证。大家想一想，省、县、乡通公路需要多少土地。城市的规划就是房地产，城市搞开发区又是土地。这个问题跟大家说一下，总理是这样要求的。

第二，温总理在去年3月5日的全国十届人大五次会议上做的政府工作报告提出来，集约、节约用地不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民主深层的根基，在土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性的错误。一定要守住全国耕地，不少于18亿亩这条红线，进行实行最严格的土地管理制度。要坚决控制建设占地规模，加强耕地，特别是基本农田的保护，禁止擅自将农用地转为建设用地，要认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定。特别要禁止别墅类房地产开发，高尔夫球场，党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目。我到南方去的时候，中央三令五申不准搞高尔夫球场，怎么你们现在还在弄，他这是我们以前批的，第二他说这是我们引入外资的必然环境。还有在造别墅的，他解释说，不是别墅，不是房地产开发，这是农民自己造的房子。我们司里面有一个部长，他去南方看，把农田都占了，补地补盐碱地。

第三，总理说过，规划用地、浪费用地。要把住18亿亩耕地红线，不仅要实行最严格的管理制度，还要切实研究和解决用地浪费问题。在中国必须坚持集约、节约用地，这是一条长期的根本方针，要将各项指标分解到地方，落实责任，加强监管。

第四，温总理在去新疆的飞机上，对我们新到的部长说，说了两点，一是房地产业的发展，这是他的原话，与土地供给的关系密切，要适合中国国情，根本是人多地少，部门和地方领导都要树立集约、节约用地的观念，向房地产供地，主要面向廉租房，经济适用房，面向多数群众。我到杭州去了解，我到最穷的地方去看了，看了土地的大量占用，这样能行吗？经理对部长有压力，部长对我们有压力，下面不给他们土地，他们对我有压力。温总理还说，这些年与土地有关的问题呈现出来了，农民反映强烈，违法违规占用土地，恶意侵占农民土地，造成恶劣的影响，违法违规者不怕处罚，就怕曝光，怕坐牢，要严格监管，敢于碰硬，特别是一些典型的案件要见报，要曝光。我们去年查了7.74万件案件，今年我们有土地监督员，据我们100天的检查发现了3.2万件案件，其中有1.4万件多多少少跟城市房地产规划都有关系了。所以，我们用电视台和报纸曝光。我跟领导说了，领导说你有什么意见，我说你发文件都是假的，你只要晚上7：30这个时间段播一下，比你发多少个文件都要有用。我跟中纪委的同志说，他说，原来叫杀鸡给猴看，现在你杀鸡猴子看都不看。现在人们的单子叶大了，也不怕了，所以这样问题应该引起我们的关注。

总理还说，宏观上GDP要降下来，有两件大事要做，一个是抽紧银根，第二是抽紧地跟。他认为我们把得不够紧，我们还认为地方叫得这么凶，该要给地方放一放，他还批评我们说这方面做得不好。

以上这些都是中央的政策，以及中央对土地的想法。我想的说，曾培炎副总理说，关于研究土地管理，更好发挥宏观调控作用。用土地政策参与宏观调控这是中国的一大创举。但是土地闸门有一定的滞后性，要认真研究土地闸门如何发挥作用的问题。特别提到要搞一些深层次研究和有关规定，有关政策。

我们现在感到很头疼，曾培炎副总理说到限制为止土地问题还没有从根本上得到控制和调控。如何通过深层次的研究，总根本上找到治本的办法。土地问题与各有关方面，与外部的关系比较多。相关的财税政策、干部政绩的考核以及法律方面的问题都要做一些深层次的研究。

第二，我说一下2006年全国房地产增长变化的情况。

1.2006年房地产增长需求还是旺盛的，房地产价格保持较快的增长，70个大中城市房地产全年平均增长5.5%。2007年上半年增长是6.5%，有个别地方我听到的是8%的增长。

2.固定资产投资高位运行，增长的幅度出现回落，房地产业，还有采矿业投资增长幅度高于全国平均水平，房地产业发展速度高于全国水平25.4%采矿业大概是28.9%，这是一个全国的情况。

房地产市场的变化形势。

1.房地产市场继续升温，房地产景气指数逐步上升。我们统计，2006年，第一季度，增长指数是101.46%，5月份是101.87%，6月份102.93%，9月份是103.14点，11月份是103.92%。总体来看，2006年，国房景气指数逐步提高，房地产行业和市场还是继续升温，2006、2007年都是继续升温，但是仍需要警惕，局部地区和一部分城市有过火等现象。我到日本去了六次，我也跟日本人的法律界探讨，他们告诉我们一个问题，他说你们千万别学日本的房地产的泡沫经济。我当时听不懂，泡沫经济对日本15年来造成的是很严重的，原来都是负增长，现在才刚刚恢复过来。土地管理和房地产的关系非常密切，要我们注意这个问题。

2.房地产产销价格先升后降，到年底又升了。有人说土地和房地产现在摸不准，上海市有18万对新婚夫妇不买房，他们说要到2006年买房，说这一年是好年头。那这样的话，我就把价格提高，这种现象搞不清楚，是不是上海人讲究2006年是好年头。

3.房地产开发投资快速增长，势头得到了初步遏制。2007年的数字我没有拿到，2006年全国累计完成房地产开发投资19382.46亿元，比2005年增长了21.8%，2007年还是增长，而且更快。在中国大酒店对面，那里的房子要卖26000、3万，我说不对吧后来他们说了，你穿着大衣、拎着皮箱就可以进去了，里面所有的房子全都精装好了，床是意大利的水床，品牌的写字台，那当然要3万多了。但是，去年的房地产实在是怪现象，还是说明了一个问题，房地产的价格，房地产的开发，在这个问题要引起我们足够的重视。说到这里，说到商品房的问题，我们完成商品住宅投资11361.62万元，同比增长25.3%。东部、中部、西部投资比例，东部增长17.4%，中部增长30.8%，西部增长30.3%。上半年势头比较猛，下半年发现问题采取了一点措施，速度放缓。2003年，全国房地产开发投资增长29.7%，2004年初，当时是50.2%，2004年采取了一些措施，当时土地也开始整顿，到年底，由50.2%，下降到28.1%，2005年，降到20%，也就是19.8%，2006年，就是刚才我说的数字，但是有些地区还是增长的。这是我想说的里面的第三个问题。

第四个形势，房地产开发施工面积逐步增长，竣工面积同比在下降。其中竣工量1/3，和2005年相比减少了0.6%，其中住宅4.32亿平方米，下降了0.8%。我的感觉是，2006年也好，2007年也好，房地产是一路攀升，房价提高，政府也重视了，老百姓也叫了，现在说老实话，40岁以上的人根本买不起现在北京市市区的房子，现在都是年轻人，银行也敢借。我这里插两句话，为什么我说要抽近银根、地根。现在我们受到的压力是，现在的银行银根要抽紧，它们认为现在做得不好，总理批评他们。他们把百分之四、五十的罪。往我们土地部门推。房地产开发也好，投资项目也好，一个开发上来，跟地区说，我给你开六栋房地产房子，市长、县长、区长都说好。但是有一条，我要拿一期土地，第二地价要低，我就来。区长、市长逼着我们土地局长要给土地，不给就把你给撤了，然后就拿着地去银行抵债，银行一想，现在土地是20万，过两、三年以后，你建不建，可能就是50万了，将来可能是100万，借了以后，土地抵押在银行整个里面占了银行的百分之四十几。中央批评他们，钱借得这么多，银根没有抽紧，重复建设，GDP这么快，投资占了很大的比例，包括房地产。银行就说是我们土地给的松了，银行借钱是因为土地三、五年以后能够增值，这是土地的问题，土地如果不给他，我不会借的，因为有土地所以我就借它了。最后说，土地部门给建设项目松了，总理最后说，要控制银行不贷款，土地方面不随便给地。

第三，我们正在研究，关于房地产方面我们想说几句话，房地产里面房价是与地价的关系。土地价格涨不涨是我们的意识问题要改变，房地产开发商将来要有思想准备，要有新的理念，土地是无价之宝，土地是我们的命根子，土地不值钱，这个观念要改。我到日本去，看了污水厂，我问他们这个厂要花多少钱，他说要两亿，我说不对吧，在我们中国只要五千万，他们说我买的设备和厂房需要五千万，买土地要一万五千万，他说你们这样的观念不对。所以土地将来肯定会增值，以后还会涨。这么多年来，全国土地出去20万亿，现在农民真正拿到的就是五千亿，农民是要靠土地生存的，他们的土地给了我们。从农民那里拿的是两万块，第二天卖50万。房地产问题是太复杂的问题，国外也发生这样、那样的问题，但是人家慢慢正规起来的，我们可能是因为刚刚开始。我给了四年地是不要钱的，为什么现在要卖4500、8000，为什么要卖这么高？北京的土地，去年我去调查，说我们土地价格高了，北京所有的开发商，拿我们北京的土地造房子，可以造两年半，土地都在开发商的手里。他还在叫说我们北京的房价高，都是因为土地的价格高，后来我调查法，北京的土地造房子两年半都造不完，土地不供应还能造两年半呢，现在还说土地价格高了。朱镕基同志批评我们，跟我们发脾气，是在他当总理的时候，他说我是总理吧，代表国家吧，他要土地，说没有土。都在房地产商、开发商、外商、外地来的开发商，朱镕基同志就批评我们，什么意思，我这个总理要一块土地为国家办一件事都办不成啊？我把这些话都讲给大家听，不能这样干了，再这样下去真的不行了！

我们几千年的历史当中，大家都很重视房地产。现在的别墅、豪华、楼堂馆所、高尔夫球场。深圳市高尔夫球场搞得很多，有二十几个，广东省也搞得这么多，有这么多人去玩儿吗？他们还说我们搞得都少了，要这样搞吗，占了大量的土地，山坡地，还破坏了土地。所以，真正困难群众住房问题没有得到很好解决，但是总体上住房的消费，不论是人均住宅面积也好，自由率也好，我们还是超过了一定的发展水平。房地产有的比较正常，比较规范，但是有个别的地方，还是有无节制的发展，大量的资源、能源都用在房地产上。对人均资源少，能源短缺的国家来说，应该说中国的文明进步，对人类的发展都是不利的。社会上对房地产价格高过程高很有意见，主要是中低收入群众买不起房，住不起房，住房困难得不到解决。市场经济很发达国家和地区也不是靠市场解决中低收入住房的问题。我去了新加坡几次，包括香港他们采取的措施还是要由专门的机构把经济适用房、廉租房这个事情办好。他们定标准，定房价、定房租，特别是要定好、定准分配的对象。我给的土地你们造了高档房，穷人就买不到，三定问题是一个问题，特别是定准分配对象，定好分配对象要有一个标准，必须扭转这方面的混乱局面。据我听说，一个经济适用房的房号卖到16万，后来我算了一笔账，合算啊，20万我也买，我到二、三环买了房子，那么贵，我买这个号还是值得。我还听说买到经济适用房有48%都是用于出租的。

第三，关于房价、地价之争的问题。没有任何一位房地产商明年肯亏损也高价卖地，也没有任何一个房地产商因为低价取得的土地，房子能卖高价的他不卖，而卖低价，这是事实，我做房地产开发商我也这样干。但是，我想说的是，经济适用房，廉价房真能把房价、房租定准，用倒逼机制的办法，把地价是不是也可以适当的一下。我们有一个土地利用司，专门对土地利用，地价问题我们也有一个标准，这个标准也是有变化的，原来不认识到认识，原来不懂到懂。但是，该划拨用地的还是要给，像公共部门，上海市市长韩正说，帮我一个忙，你给我一百亩土地，上海只有一个传染病医院，而且在市中心，这太危险了，我花一个四亿元，我造一个上海市各种传染病的隔离中心，隔离开来，后来我想这种事应该支持支持吧。我想说的是今后的土地供应我们应该转理念了，公共利益在供应土地方面要给予倾斜。公共利益，公共设施的，包括博物馆等等这方面的用地，要给予支持。发挥房地产的作用，通过土地市场有偿使用土地。体现房地产的公共服务职能，一户一处不标准的生活，必须的住宅我们想可不可以不收税，对于违反限制和禁止用地的房地产，造豪华别墅的，控制房子的，一户多宅的等等，这种房地产我们想应该加大。还是要保护老百姓的住房问题，来促进房地产业的健康发展。

第四，关注我国土地过渡非农化的问题。目前，我们进入到工业化、城市化快速发展的阶段，这就意味着今后相当长一段时间内，不仅农用地转用速度会加快，而且转用的规模也将增大。大家都知道，综观世界各国，工业化、城市化的发展，已经出现了我研究认为有三个方面应该引起大家关注的问题，现在世界上认为，有四个新兴发展的国家，一个是拉丁美洲的巴西一个是亚洲的中国和印度，盖有俄罗斯。我想说的是巴西是典型的拉美，它是一个典型的代表。它是超越经济社会发展水平，出现了人口过渡城市化。第二是美国为代表的一些发达国家，长期放任自流，他们是搞自由化的，对城市化的引导，政府不是干预非常多的，也是不利的，出现了城市郊区化。我有一个亲戚在美国工作结婚了，他说到那儿，他们工作在城市里，住都是在几十公里以外的山坡地，周围都是山坡地，空气也好。但是出现了城市郊区话的问题，中国现在也出现了这个问题。现在我们理解，我感觉到星期五，我把车子开到中国大饭店，开始往通县方向跑的时候，进出都非常堵车，我问他们为什么这么堵，他们说星期五城市里面的人到郊区买的房子那儿去渡假了，郊区的人开始到市内走亲戚了。这是我们的问题，我想说我们的国家，特别是大陆地区出现的土地过渡非农化。什么意思呢？前面说的拉美、非洲和美国，我们不说，就说说我们自己的国家，应该引起重视，对在郊区开发房地产这个问题应该引起重视。我们国家在过渡非农化这个问题没有引起过渡的关注，请各行各业，包括房地产开发商能够关注。我们这里讲的土地过渡非农化，主要是指，一是我国农用地转为城乡建设用地，包括各地在城市、郊区搞开发区，搞开发园，搞别墅区，用地不仅总量多，人均占用量也大大的超标，第二是我们的耕地特别是基本农田过渡非农。原来我们农业是农林牧副渔，现在看来是大量的占用了。我有一个数据，1996年10月31日，当时国家的土地局，同时统计，这里集中反应了，中国大陆城乡建设用地的总量达到了21.8万平方公里，可以说，如果要城乡建设用地在世界比，中国是第一。城镇人均土地占了133平方米，这是1996年10月31日零点统计的数字。是一般城市国家标准上限的，超了他们的133%，如果和首都相比，超了国家标准上限的110%。纽约是美国主要的城市，相当于中国的北京、上海。那么，它是郊区化最严重的城市。都是在纽约工作，都开着往新泽西州这个方向扩展，美国人均占地，包括郊区，他们占112.5平方米。可是我们占了多少？人均133平方米，当时是1996年，还没有像现在发展到十几年，美国的200多年，纽约这样繁华，包括郊区建造的房子，人均占地才112.5%，可见我们的城镇人均耕地要比他们多多少，人均多占地20.5平方米。更有数据表明，我前两天到宁夏去，他们农民的人均土地是多少呢？200—250平方米，我说那怎么行呢？他们不足为奇，我们400多万人口，土地也最小，日子好过。我们1996年当时的数据是农村居民点人均占地是182平方米，也是国家标准上限的121%。当时我们最早定的时候，是很老的的是120、150，现在占了182。针对以上严重超标的情况，1997年中央下了11号文件，从这以后，十年以后，1998年，人大修改了《土地管理法》，提出来建设用地总量控制。我当时知道，每年将用到600万亩到500万亩，后来到480万亩地左右，耕地大概控制在250万亩左右。2006年7月25日国务院常务会议指出，建设用地总量增长过快，工业用地低成本扩张，违法违规用地，滥占耕地现象屡禁不止，我们查了一下，十五期间，城乡建设用地就增加了1.6万平方公里。也就是说五年中，每个中国大陆人口，就多了10个平方米的城乡建设用地。从1997—2006年，全国耕地从当时1996年底的19.51亿亩，从1997年开始规划，1997年到去年年底为止，从19.51亿亩减少到18.27亿亩，减少了1.24亿亩耕地。十一五规划将2010年耕地保有量18亿亩，这是我们的规划，是我在当规划司长的时候定的，结果我们一上会，温总理，就插话说，你们再进一步研究吧。他的意思是说，你们2010年到18亿亩，我的意思不是2010年到18亿亩，到2020年，甚至到2030年，更长时间一定要保住18亿亩的规划不能突破。叫我们认真调研，认真分析，认真做工作。这个形势是非常严峻的，保护18亿亩的基本农田，与我们房地产开发用地还是有密切关系的。

落实保护耕地的基本国策难度加大了，粮食安全成了危机。一些先发展起来的地方，其城乡建设用地占的比例太大，难以实现人与自然和谐。我本人研究提出这样几点建议，一是调整利益机制，土地利益中价值最大的是农村的农地非建设发展权这个巨大的价值。我刚才说了，多少年来20万亿的土地，最后农民真正得到的是5000亿。第二，要完善责任制。第三要健全法律机制，法律不健全，土地管理不到位，或者理念上没有转变。所以，我们要使农村土地产权明晰，责权明确，政企分开，管理科学，用途合理，利用机械，流传畅通，保护有利。促进新型的工业化、健康的城镇化和土地的合理利用，实现城乡科学、和谐和可持续发展。

保住18亿亩耕地的措施，我们还在进一步的研究。为什么要保住？本来我在西南大学讲了三个小时，我在这儿就不能再展开了，我就说措施吧。第一我感觉到，去年年底18.27亿亩，如果2007也减少400多万亩的话，也就是说2007年底我们剩下的土地是18.23亿亩了，我们争取保持18.24亿亩。在这种情况下，我们感觉到，土地是财富之母，中国的土地问题，特别是是耕地减少的趋势，事态从来没有这样严峻。这个红线如果守不住，就危机到我们的粮食安全。我说一个笑话，我们在搞九五的时候，卡斯特罗到中国，最后他拍拍我们陈建华主任的肩膀，他说陈先生，古巴人要感谢你，当时陈先生就搞不清楚，他说我们古巴是靠咖啡，水果生存的，没有耕作粮食，我们是用这个东西换粮食，中国粮食稳住了，世界粮价不涨，这样对我们古巴人不种粮食的人来说，买粮食就是便宜。所以，你对我们古巴人做了一件好事。我们粮食进口对世界上有很大的影响。我们当时就认为，这个时候已经感觉到耕地的重要性，就是粮食安全的问题。保护粮食，保护耕地，我感觉到第一个问题就是我们管理土地的理念、思路一定要变。说老实话，土地是城市经营土地，我告诉大家，这个思想是我们土地部门有人在宣传，我从进去到现在我是反对的，但是我一反对人家就批评我，这是我们的领导指导思想有问题。最近曾培炎副总理有这样的话，这个思想千万要不得。市政府要关心公共利益，他关心的都是卖土地。曾培炎副总理说，市政府不是土地董事会，市长不是董事长。现在国家财政发工资，土地卖出去，城市的面貌就有改变，土地部门更有意思，如果多弄一点还能够发奖金，这样的观念土地能够管好吗？土地部门管住了，说领导这个土地是不能卖出去的，这个土地是基本农田，领导说你不行，明天轮流，你这个局长到那儿，就给换位置，我有一个同学给换到广播事业局当局长去了。

第二，对土地粗放的模式要进行反思，要改革。不积极转变，那么保持土地稳定，为经济发展做保障就会有问题的。所以我想转变方式及减少耕地资源的消耗，两者互相是缠绕，是互相有因果的。怎么能保住18亿亩的红线不仅是确保人口高峰的粮食生产，更重要的是确保经济发展的重要问题。

第三，还是要开源节流，经济发展还是要用土地的。温总理说经济发展要土地，但是我们怎么来管住土地，又保证经济发展，又保护土地，该用的地还用，不该用的地应该严格管理。一定要加强措施怎么能够占一亩补一亩，现在每年用地400多万亩，耕地250—260万亩左右，现在提出来占一亩补一亩，凡是建设用地占的，我们想办法，中央、地方给钱，来整理土地，相抵消。至于生态退耕那不再土地管理范围，建设用地用掉的土地一定要补回来。我们在这方面还是做了一些工作的。现在国务院批准，2004年的28号文件，包括2006年的30号文件等等，这些都对土地提出了要求。监督、管理、曝光，特别是对有些保护，我们将涉及一系列的新政策，新措施保护耕地，规范赌博管理，最大限度减少因用地行为导致的耕地减少。2007年，农用地转为耕地保护方面基本上水平一样。政府工作报告里面，其中计委的大本本，就是2008年的用地也要进去，基本上的数字还是控制的。我说一下我们内部的话，就是说2004、2005年整顿，2005年土地用地计划指标我们想松动一下，2006年我们也想松动一下，结果我们年度的土地计划，不是我们商量，也不是计委商量，也不是国务院商量，而是中央政治局常委们商量，说一年要用土地多少，是他们研究的。最后2005年说，国土资源部不要打报告，2005年的指标就是400万亩的农用地，耕地200多万亩。到了2006年，新的五年开始了，第一年可能要上，结果国务院领导说，已经讨论定了，2005年，这么整顿，2006年还是这样用，土地闸门要把住，这几年都是中央政治委员在讨论这个数，不能再扩大增加。现在的建设用地的指标比去年还要更少一点。今年的用地比前几天还要紧，时间关系我就不展开说了。

谢谢大家认真听的讲话，谢谢各位。