观点1：人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点

预计08年的宏观环境对房地产市场仍是整体推动和利好的：一方面，人民币加速升值加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展；另一方面，逐步扩大的城市基础设施建设规模加速了城市化进程，特别是奥运带来交通路网的改善和配套产业的加强，使市场的热点区域进一步分化和泛化，北京近郊、远郊(平谷)甚至周边城市(固安、燕郊)都会随之升温。

毋庸置疑，08年的奥运会将成为展示北京的大舞台，届时会将全国甚至全球的目光聚焦北京，最直接的利好是带来外地和外国的大量投资，推动本地诸多行业尤其是服务业的发展；聚焦到房地产行业，大量的人流带来大量的市场需求，同时奥运建设会带来局部区域价值的明显提升，而且可以肯定地判断，阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响到明年房地产市场的整体供需。所以总体来看，奥运对市场是整体利好的，08年难现拐点。

观点2：全年政策性住房供应约5万套，建设力度将继续加强

07年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在08年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面 - 通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计08年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约0.2万套；两限房约1.5万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效， 08年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。

第三部分 住宅市场篇

观点3：住宅市场三足鼎立趋势渐成，政策性住房对商品住宅市场直接分流有限

预计08年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成，将北京的房地产市场带入理性、健康地发展道路。

从相互影响上来说：在中高端市场，二手住宅因其区域和现房优势，与商品住宅分庭抗礼；在中低端市场，政策性住房和部分低总价二手住宅相互分流；另外，因08年政策性住房规模和受众范围有限，导致其对商品住宅市场的直接分流作用有限，但由政策性住房体系催生的购房者观望情绪，将对高速上涨的商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。

观点4：商品住宅成交量随供应增加而上涨，房价涨幅低于07年，局部市场或有下降

从政府加强整治闲置土地、开发商规避奥运后市场风险、行业资金链收紧加快销售回款等诸多因素可以看出08年商品住宅整体供应量呈上涨趋势。面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计08年房价整体涨幅应低于07年。