物业税的讨论起自十六届三中全会后，学术界对物业税开征问题的研究主要内容：一是国外房地产税制对我国物业税的借鉴；二是关于物业税合并税种、收费项目的范围；三是物业税政策目标的定位；四是物业税的税制设计。

要解决这些问题必须弄明白这么几个问题：物业税的课税原理、背景、机制、物业税与现在房地产税制的关系，终极目标在确定具有中国特色的物业税体系。

关于物业税的课税原理

物业税是对不动产的一种课税，并且是对不动产持有的一种课税。我们为什么需要支付物业税？是因为我们的房屋占用了属于国家的城市土地，这种占用行为是政府征税的基础。在没有物业税的情况下难道我们就能“白吃白占”吗？答案自然是否定的，现行的土地开发制度中，地产商获得土地需要一次性支付70年的土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商就获得了开发土地的权利，当然这些成本将会转嫁给购房者，最终还是由消费者支付土地使用权费用。现在的物业税改革的重要内容就是，要将一次性支付的土地出让金按一定的比例均摊到70年内，每年以税的形式支付。

这是一般说法，实际上，除了与土地相关的税外，还有各种名目的行政费用。另外，基于税负可转嫁性，上面提及的在开发商账单里构成的成本最终负担人还是终端消费者。

严格解释，物业税要解决所在用地费用并平均化；还要解决用地费用平均化进入各类不动产领域后的按时间与承担人分别征收的问题。

但基于产权差异，我国土地产权第一所有人是国家全民，出让实际只是其有限时间的使用权，即便物权法公布后也没有大的改变，这也构成一些如土地出让金是否进入物业税，向何种标的物征收，存在分歧。

关于物业税的重要背景

其主要出台背景是保障地方政府收益的稳定与便于管理，同时我国还存在增值税覆盖范围小、资源课税力度小范围窄等环境，这些也是开征物业税必然研究的问题。另外，物业税往往与产权环境挂钩，我国房产品消费与消费信用发生过度联系是开征物业税的一个瓶颈。

另外，我国现行的房地产税存在的弊端之一就是实行着内外有别的两套税制，外商投资企业和外国企业被排除在某些税种的课税范围之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，对外则是城市房地产税和土地使用费，并且只对房产进行征税，对地产并没有进行征收。这样两套税制并行，不利于公平税负和统一征管，更不符合我国加入WTO以后的现实要求。因此应以物业税改革为契机，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税以及对外资企业征收的土地使用费合并一起收取。

关于物业税对比其他房地产税的机制科学性

从国外房地产税收的经验来看，大部分国家对房产和土地是合并征收房地产税，并且统一税率的。房和地是不可分割的，房产的价值很大程度上也取决于其所处的地理位置，因此，基于建立内外统一、土地和建筑物合并征收的单一不动产物业税的原则，将房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三者合而为一，统一并入物业税中应是较为合理的。

在并非终极产权条件下象出让金增值税等事项是否纳入合并范围存在激烈争议。

关于物业税与其他房地产税制的关系如何处理（本段内容据专家意见整理）

土地出让金应继续保留，而不应并入物业税中：

不知何时，土地出让金成了开发商和一些学者、官员的眼中钉，成了房价走高的“罪魁”，必欲除之而后快。用物业税取代土地出让金的提法一见诸媒体，就成了物业税讨论的中心问题。虽然今年的热炒中遭到了一些人的反对，但在许多官员和学者的认识中，这种看法依然很普遍，似乎如果物业税不能取代出让金，开征就失去了意义。一位兼有某地税局长助理身份的教授的一段发言，较能代表持这些观点人的意见：“税费过重是目前房地产价格居高不下的重要原因”，“政府开征房地产税最主要目的是降低房屋购买环节的税负，取消一次性缴纳的土地出让金减轻开发商的资金压力，让房产开发商不必投入太多钱就能开发房产，相关税费由购买者在５０年或者７０年保有房屋的时间中分批缴纳给政府。”显然，这段话里至少透出两个逻辑层次的信息：一是房地产价格居高不下的原因在于税费过重，开征房地产税（物业税）取代了这些税费后，就可以减少税费，进而可以降低房地产价格；二是土地出让金属于（过重）税费的一种（甚至是主要的部分），开征物业税后，出让金就可以取消，减少开发商的资金压力，房地产价格自然就可以下来了。