裤子对于中国房地产市场来说，就是产权制度。如果一个人只穿上衣，不穿裤子，我们不能说这个人没有穿衣服，因为他的确穿了上衣，然而因为最关键的地方裸露着，我们会说这个人穿衣严重不符合标准，甚至干脆宣布他属于“没穿衣服”一类。中国房地产市场也是这样。尽管政府早就提出要建立“现代产权制度”，但是中国房地产无论市场化也罢，房地产调控也罢，几乎都没有涉及到房地产市场的基础制度——产权制度变革。产权乃市场的基础和根本，在中国房地产没有建立起现代产权制度之前，中国房地产市场仍是个没有穿裤子的市场，而这样的“市场化”也会出现严重的问题。

现在，中国生产要素(土地、资金)市场化远远谈不上。不仅资金仍被政府牢牢控制，与工业化、城市化相关的土地也仍被政府控制，其表现就是全国人民要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购买。其结果是中国的工业化和城市化都完全可以在政府的主导下，以最大程度降低成本以及获取政府收益的方式加快进行，但不免以农村和城镇居民的收入与财富损失为代价，从而出现经济增长速度越来越快，但人民群众离美好生活越来越遥远这样与科学发展观、和谐社会构建相背离的结局。

最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问、讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是前面所提到的：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美好人居生活的目标却越来越遥远。

笔者发现，在美国的大部分地方，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。

笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现收入相对于新房的购买能力非常恒定。也就是说，近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。

要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的别墅区的“别墅”，大多按美国的标准只能称作“独栋(house)”，因为根本没有足够的花园面积。然而，即便这样的“别墅”，已经让普通中国人根本不敢想象，并且越来越不敢想象。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过了居民收入增长的速度，中国目前只有30%的人有能力购买合适的新房，70%-80%的人无力购买新房，而按目前这样的趋势，所必然导致的结局是，中国普通居民将越来越买不起合适的住房，以住房为标准，其离美好生活目标的距离只能是越来越远。