在很多网友眼里，我肯定不是一个“唱空派”。既然是专职的地产研究者，我一直觉得不能模糊的“唱空”，也不能虚浮的“喊多”，如果不加上两个类定语，都是不负责的提法。一类定语是时间，到底指代三个月，还是三年，抑或十年，区别太大了；另一类定语是范围，到底指代一个城市，还是一个区域，抑或是全国，同样有很大差异。近期有媒体记者不负责的把王石指代珠三角的“拐点论”，有意歪曲报道成全国范围，就是一个典型。

接下来还是要想聊聊上海楼市。前两天写过一篇博文《上海楼市，08年4、5月可能回暖

》，谈的是中期走势的概念，明年若没更严厉的政策，上海楼市极有可会在春夏之交回暖。本文则从短期走势的概念，认为近几个月将会下调。这两个观点其实并不矛盾，因为没有下调也就难言回暖。

短期为何会下降，还是要让数据说话。11月，上海住宅市场供求比为1：0.91，这是自今年4月以来首次回落至1以下，也即经过半年严重的供不应求之后，开始出现供大于求的现象。供应的放量、需求的减小使得供求矛盾得到了缓解，本月全市商品房的供求关系趋于平衡。

从供求结构上分析：全市商品住宅新增面积108.98万平方米，环比减少9.7%；动迁配套新增面积大幅攀升至119.66万平方米，环比增幅达131%；11月全市住宅市场成交量为212.28万平方米，环比下降10%；商品住宅成交量为127.11万平方米，环比下降24.19%；动迁配套房成交量为85.17万平方米，环比上涨25.16%。

这里需要特别注意的是，由于上海的配套住宅（类似于外地的经济适用房）所占比重较大，而且月度与月度之间的供应与成交比重变化较大，要分析市场走向，一定要紧紧抓住“商品住宅”的数据进行研究，才有意义！11月商品住宅供应比10月仅减少9.7%，但其成交量却比10月剧降24.19%。由此证明，市场确实明确变冷！

从环线格局上分析。11月各环线区域呈现出供求关系的大幅改变,内环内供应大幅下降,供求比上升至5.64, 而内环外所有区域则表现出供应大幅增长,供求比下滑。这再次证明房产市场的一条重要规律：市场下滑时好地段的房子需求比较稳定，从而保值增值性较好；而偏远差地段的房子需求呈现快速萎缩态势，其结果必然是最先开始降价，这类住宅的保值增值性相比较差。

从价格上分析：11月住宅成交均价为8439元/平方米，环比下降9.8%；商品住宅成交均价为11102元/平方米，环比下降3.1%。之所以这两个下降幅度差别甚大，主要跟成交结构有关，因为11月价格较低的配套住宅成交比重大幅上升。