对于投资购房（或者干脆说炒房），政策的紧箍咒在一天比一天的加力，

有人说，炒房者的冬天已经到来，可也有人说，只要房价长期看涨，现在买房仍然是划算的。

相信更多的人是介乎上述两者之间，看不清方向，只好首鼠两端，持币观望，

我们认为，即使是在非常混沌的局势里，也可以找到一些内在的经济关联，

在可以预见的市场和政策条件下，投资购房究竟是怎么样的个哈数，

我们不妨以全额投资购房为例，建个模型，简单分析一哈：

本金100万

买100方单价一万的楼，

初始合同总价100万

此外，为计算简便，

1假定交房办证的所有手续费与将来脱手时转嫁给买家的交易税费基本两抵。

2资本金计算银行年度复利，如有出租，租金不计算年度复利；

无出租持有3年若想脱手，则持有成本粗略计算如下：

存款利息(暂以未来预期较高值6.5%计）20.8万

各种交易税赋（暂以成交价10%计）

成交总价p的盈亏综合平衡点`p=100+20.8+0.1p

p=134.2222万亦即成交单价13422.22比购入价上涨34.222%

无出租持有5年若想脱手，则持有成本粗略计算如下：

存款利息(暂以未来预期较高值6.5%计）37.01万

各种交易税赋（暂成交价5.5%计）

成交总价p的盈亏综合平衡点`p=100+37.01+0.055p

p=144.221万亦即成交单价14422.1比购入价上涨44.221%

如果有出租，平均年收益只按占房子成交额的3.333%计算，这个标准相当于每月租金是房价市值的1/360，亦即租金收益简单回报期是360个月，那么我们很容易通过上述的算式，从本金中扣除相应的租金所得，从而计算出3年/5年以后脱手时达到盈亏平衡所需要的价格和涨幅比例：

3年脱手盈亏平衡价为12080房价需上涨20.8%才保本；

5年脱手盈亏平衡价为12325房价需上涨23.25%才保本；

从上面我们清楚地看到：

1高利率高税赋条件下，短期内投资收益空间已经被大大限制。

2时间越长，盈亏平衡点会越来越钝化。超长时间的盈亏平衡点会趋近于年利率的累积比例。

3投资购房的话，以现在的市场交易条件，房价在三年内要上涨35%以上，五年内要上涨45%以上才能摆脱投资失败。

4当然，如果不是全额购房，用40万本金贷款60万去投资的话，那就是另外一种算法了。初步判断，应该会比全额购房所要求的上涨幅度要小，因为存款利率因素小了60%。哪位懂房贷会计的tx可以再建一个模型补充分析一哈。

5最重要的，我们很容易看到，如果能顺利出租，则投资风险大大降低，并且时间越长，脱手时所需要的房价上涨幅度会越低。出租的租金高低将会大幅影响投资房产获得可观收益的成本。

以上，就是我对于投资购房模糊估计后的“精算”，但愿可以给大家一个有用的参考。

诚然，政策条件不会是一成不变的，影响投资收益的因素还远远不止计算时所列，