1、因收入增长带来的正常换房需求。从国外的经验数据看，在人的一生中，买房主要发生在30 岁左右和40 岁左右两个年龄段。随着人们进入职业生涯的成熟期，其收入和财富比初入职场时已有明显的增长。显然，这一群体有能力、也有权利获得更高品质的居住空间。

2、由于家庭结构的变化带来的购房需求。除了收入以外，家庭结构的变化是消费者购房的另一大动力。一般而言，当子女从童年过渡到青少年之后，一般不再适合与父母同居一室。因此，原本单卧室房屋可以满足的需求升级成了对“两卧室”住宅的需求。

3、由于人口流动性增大带来的跨区域购房。中国当前社会的城市化、现代化特征相当明显，与计划经济时代相比，人口的流动性大大增强。在这种情况下，由于工作变迁方面的因素可能使得人们原先的住房无法满足需求，从而产生了第二次购房的情况发生。此外，对于一些从事特殊行业的人群，例如商人、演员等，他们的工作环境并不固定，即使拥有多处住宅也不能完全归咎为投资性需求。

4、“先买后卖”的换房需求。此外，在购房过程中，处于便利和减少成本的考虑，消费者一般都倾向于先购买新的住房，然后再考虑将原有的住房出售或出租。目前来看，新政策对这些群体也相当不利。

我们相信，虽然总体上趋紧的态势很明显，但政策的初衷对自住性的需求应该仍是支持的。在我们看来，以上列举的虽然均属第二次购房，但同样也是真实、合理的需要。显然，当前的政策打击面有过宽之嫌，有进一步演绎和调整的机会。

地产股是否已经调整到位？

在我们看来，地产股结束调整的条件可能包括：第一，信贷政策发生松动或变化，投资者对未来不再盲目悲观；第二，股价充分反映不利的变化，估值极具吸引，股价跌无可跌。

当前，我们的判断是：首先，从估值的角度看，虽然地产股的预测市盈率已经快速下调至20 倍左右，但大多数公司的股价较NAV 仍有较高的溢价。换言之，房地产公司的股权价值仍高于其资产价值，意味着市场对其长期获得超额收益的能力仍有预期。而实际上，市场目前对行业长期前景仍然乐观的判断并未达成一致。从这个角度看，股价并未到跌无可跌的地步。

其次，我们认为，未来促使地产股重新产生一波较大级别行情的动力还要来自政策面的松动。并且，正如我们前面所分析的那样，从合理性的角度看，新的政策也确实有必要加以修正。我们相信，在新的政策实行一段时间之后，一些矛盾必然显现，相反的意见和观点也会浮现。总之，从动态博弈的角度看问题，我们认为这些并不是不可能发生的。到那时，地产股上涨的动能也将重新集聚。因此，我们暂时仍旧维持行业“中性”配置的建议，并等待转机的出现。