目前激活存量房市场存在多方面障碍，首先是管理层观念上的死节，其次就是交易成本过高，而且中国人万不得已不会卖房子的观念也阻碍了存量房放量。

12月13日，国家发改委公布数据称，11月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，新建商品住房销售价格同比上涨12.2％。

“伟业顾问做了十几年市场预测，今年是最难做的。前几年大家判断下一年的市场，更多会在量上预测增长百分之几，但是对明年大家却在质上面是否会出现拐点就有很大争论。”伟业顾问总经理林洁说。

土地供应、信贷政策等所有能主导房价走势的每个变量还在被市场充分论证。然而，在12月11日刚刚结束的21世纪不动产行业论坛上，北京大学房地产研究所所长陈国强博士则认为，在当前供求矛盾突出的背景下，必须全面释放二手房市场，增加存量房的供应才可以缓解住房供需矛盾，从而稳定房价。

北京大约有500万套存量房，近几年二手房成交量约8万套，只占存量房的1.6％。如果这一比例只提高到3％，就将会增加7万套的住房进入市场，考虑到今年前十个月北京市一手房的成交套数大约15万套，这是否真的将极大改善市场的供求关系，缓解供求矛盾，从而引发房价企稳甚至下行？

近两年房价趋势难变

华远集团总裁、华远地产董事长任志强基于人口结构的变化对房价做出了判断，他认为到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。因为在人口结构上，2020年以后需求和供给才会相对平衡。

中国社会科学院金融研究所结构金融研究室主任殷剑峰则认为，这几年房价上涨的因素主要有三个，第一是快速的城市化进程，其次是人民币升值和土地等房地产成本上升的原因。

“这三方面因素不改变，调控房价就很难。但中国的城市化进程在未来肯定会放缓，因为城市化进程的快慢取决于经济增长的速度，此外人口的变化也会引起住房需求的减少。据我们预测，目前这种自住需求导致的房价上涨大概在2010年左右结束，那时候供过于求就会变为供求平衡。”殷剑峰说。

虽然任志强和殷剑峰的判断相差了10年，但至少都认为最近两年供不应求的状态不会改观，房价还是将维持上行的态势。

就在12月11日，央行联合银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。通知明确指出，以借款人“家庭”为单位认定房贷次数，房贷全面紧缩。在资金面持续紧张的状态下，楼市格局有没有可能改变？

存量房的释放似乎成为选择之一。

“目前房地产市场最主要的矛盾就是供求失衡，未来一个时期商品住房市场供不应求的局面也难缓解。在这样的情况下，释放出更多的存量房对于增加市场的供应，缓解供求矛盾稳定房价的意义是非常大的。”陈国强说。

截至今年10月底，中原地产北京市存量房的成交统计数据是780万平方米，不到7万套，与今年前十个月增量房15万套的成交量两者约为1∶2的比例。如果今年年底，北京市二手房交易量和去年相当，甚至略低于去年的数字，那么其占500万套存量房的比例依然不足2％。如果提高到3％或是更高，对市场供应量的增加肯定会起到一定作用。

21世纪不动产中国区副董事长卢航也认为，如果把大量的存量房释放出来的话，供求关系至少短期内会缓解，也一定会达到在短期内起到平抑房价的效应。

存量房的重重障碍