信贷“双控”

新一轮的调控对于房地产的落子兵分两路：对个人住房信贷和企业开发贷款进行“双调控”。

从紧的货币政策首先催生的是房贷“补充新政”。12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《补充通知》)。这是对《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称359号文)的补充。

两个多月前央行和银监会共同发布的359号文件要求“严格房地产开发贷款管理”和“严格规范土地储备贷款管理”，并提高第二套贷款购房的首付比例和贷款利率。

不过，此前第二套住房认定标准由银行自行把握，各银行多以个人为单位认定，已还清贷款的仍可算作第一套房，并且住房公积金贷款通常并不列入考察范围，这让359号文打了一些折扣。

新近出炉的《补充通知》在明确了以家庭为单位认定贷款人房贷次数，并且否决了公积金贷款成为逃避政策“挡箭牌”的做法，也同时强调了政策的严肃性。

“之前还一直以为央行和银监会会对第二套房贷款问题态度暧昧，没想到这么快就出台了补充通知，而且是用最严的标准。”一位房地产开发商颇为感慨。

在个人信贷之外，从紧的货币政策对银行的开发贷款也是一副严加看管的姿势。

一位建行人士向本报记者表示，2008年，央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。

在12月12日中国住交会论坛上，银行收缩信贷指标的说法也已广为流传。据一位商业银行人士透露，监管部门早在11月下旬就召开了一个商业银行窗口指导会议，要求商业银行今年的实际贷款总额不得超出此前核定的额度，超出部分将计入2008年的信贷指标。

据悉，多数商业银行的贷款总额已超出今年的限定额度。玫瑰石顾问公司董事谢国忠表示，很多银行明年一季度的贷款额度已用完，如何应对无款可贷的局面，对开发商而言是一个巨大考验。

开发商的忧虑

“新一轮的政策在供给和需求两方面对房地产形成合力。”张华纲坦言，一方面，从紧的货币政策导致银行对房地产开发贷的收紧，另一方面，严格个人信贷会抑制房地产市场的需求。

在彭兴韵看来，对于房地产企业而言，除了单纯的开发贷款，更主要的资金来源是以个人按揭为代表的销售贷款。控制个人信贷会影响到企业的销售回款，对资金链稳定性的担扰会让开发商更加紧张。

事实上，作为房地产最核心的环节，对信贷的控制有可能会形成一个恶性循环。在谢国忠看来，现在绝大部分开发商都是融资买地，资金链绷得很紧，其生存发展主要靠银行信贷。一旦开发信贷和个人信贷受限形成合力，这种压力传导给房价，房价很可能出现拐点，而下行的房价将加重房地产市场的观望情绪，这样一来，房子更加不好卖，影响销售回款，企业的资金链更趋紧张。