土地市场出现明显降温迹象

近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比今年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。

广州市国土房管局指出，广州住宅用地价格已经回落至2006年同期水平，受土地、金融等调控政策的综合影响，开发建设企业对房价走势过分乐观的预期发生转变，土地市场投资趋向理性和稳健。

房管局：楼盘最高利润54%

有业内人士称计算方式不合理

广州市国土房管局日前进行了商品住宅开发成本专项调查，并向国务院检查组作了汇报。调查显示，广州利润最大的商品住宅是2004年以前协议获得土地并开发为高档住房的项目，利润占房价比例高达54%.而限价房的利润最低，为17%.

据介绍，商品住宅成本一般由土地成本、开发成本(含前期费用、建安成本和开发阶段税费等)、其他费用(含管理费用、利息、销售税费等)、开发利润四大部分构成。广州市国土房管局这次主要采取抽样调查方法，抽取的样本既有公开出让的商品住宅用地，也有2004年以前协议出让的用地，住房品质也覆盖了高、中、低档商品住宅，还包括限价房，统计时点为2006年10月以后成交的楼盘。

调查结果显示，商品住宅开发成本呈现以下特点：土地公开出让的商品住宅利润(37%)明显低于协议出让地块(54%～29%)。高档楼盘的利润明显高于中低档楼盘。限价房(利润17%)对开发利润的压缩作用比较明显。

对于上述调查，业内人士发表了不同意见。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，相关部门计算商品房利润的方式不合理，他建议按照开发商的自有资金来计算，“全投资包括了所有成本，会掩盖巨大的利润。”他还指出，每个楼盘的情况不一样，比如珠江新城的部分楼盘今年已经卖到2.3万元/平方米，而开发成本一般能控制在8000元/平方米，这样算开发商的利润就有300%.

开发商：不会赤裸裸地降价

不少市民表示，会继续观望一段时间，认为现在“抄底”早了点

一个月急降1141元/平方米，广州楼市用数据说明了没有只涨不跌的道理。那么，广州房价为何会在11月下降9.9%？即将到来的“奥运年”，楼市走向又将如何？开发商、市民对房价的波动，又有什么感受呢？

探因：政府调控强政频出

从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于土地出让改革后遗症以及刚性需求，这些厉政的效果均不明显。如国八条和国六条，在广州市场上产生的观望期均为1个月，而观望后，又为报复性上涨。