卖旧买新”或“以旧养新”应计算
以旧养新的前提是出租一年总资产值大于出售再投资一年总资产值案例1张先生：我现在手头上有20万元“闲钱”，打算买一套将近90万元的新房子，但我现在还住着一套今日家园的两居室，不知道按照现在的市场情况，这套房子是出售合适还是出租合适？我现在月收入是8000元。解答：记者了解到，由于今日家园是经济适用房，而且目前没过5年的交易限制期，因此现在只能按照原价4300元/平方米出售。结合案例中的需求，链家经纪公司市场部相关人员认为有以下两个方案可供参考：方案一：卖旧买新以今日家园100平方米的二居为例（今日家园二居基本都在100平方米上下），其总售价为430000元，若以这430000元和手头上的20万元“闲钱”作为首付购买上述90万元新房，则总贷款额为27万元，若选择贷3成20年，月均还款额为1721.3元，那么按照月收入8000元计算，偿还月供后，张先生还余下6278.7元可支配收入。方案二：以旧养新张先生可以贷款购买90万元的新房，假设贷8成20年，则首付18万元，月均还款额为4590.13元，可用手头20万资金支付新房的首付，然后将今日家园二居出租，用租金来帮助偿还月供。还是以今日家园典型的100平方米二居为例（精装修，家电齐全并且较新），目前租赁价格是3000元/月（如果是简装修，租价在2200元左右），用这3000元来帮助偿还月供，每月还需要从收入中再支出1590.13元，则按照月收入8000元计算，张先生还余下6409.87元可支配收入。比较方案一、二，在收入中扣除房屋支出后，月收入剩余相差不大（相差6409.87-6278.7=131.17元），而房屋支出占月收入的比重都基本在20%左右，也属于合理承受范围之内。但由于今日家园是经济适用房，现在出售并不是良好时机，过了5年限期以市场价格出售的话，售价要大大高于当前的4300元/平方米。此外，按照今日家园的小区环境和居住氛围，特别是西长安街沿线、地铁边的优势，其租赁价格还有上升的空间，“以旧养新”既保证了较高的租金收入，又不失房屋产权，因此方案二明显要优于方案一。关键环节忽略空置期导致不必要损失记者在采访中发现，在进行二手房投资的时候，大部分业主都会因为忽略空置期而导致不必要的损失。链家市场总监宫萍给记者举个例子，假如甲、乙两人各有一套安贞区域的面积为80平方米，简单装修，设备齐全的两居，市场上该区域的出租合理价位应该在1800元/月左右，房屋出租的正常空置期为一个月。其中甲比较偏重月收益，要将月租金调高至1950元/月，这就直接导致了他的房屋出租空置期延长为2个月；而乙就按照该区域正常的价格出租，空置期也就正常的一个月。现在可以非常清楚地发现，甲的月收益确实要明显高于乙的月收益；但是相反，甲的年收益却为19500元（1950×10），而乙的年收益为19800元（1800×11）。因此，在出租房屋时，看重的不应该是高的月收益，最终的年收益才是关键。实操提示出租净收益应减去相关税费针对二手房是出租好还是出售好这个普遍问题，投资理财的专业人士表示，关键还是要进行资产收益比较。我爱我家的房产理财顾问以一套65平米的两居室为例，进行了分析。房屋情况假定一套二手房今年市场售价约30万元：如果选择出售，可一次性获得现金30万。以一年定期方式存入银行，按目前利率一年后可获利息为4752元，其出售投资一年后的总资产值约为30.5万元。但若选择出租，则其前提条件是出租一年后的总资产值大于出售再投资一年后的总资产值，即出租一年后的总资产值大于30.5万，这样选择出租房屋才比较合适。要计算出租一年后的总资产值，有以下三个公式：公式1出租净收益＝月租金×实际出租月数－相关税费如上例中房屋假设月租金约1500元，空置期一个月，则年租金收益为1500×11，即16500元。年租金收益中还要减去租赁证办理手续费50元、缴纳房屋出租综合税1204.5元（即16500×7.3%）及物业管理费1000元等费用，剩下为该套房屋的出租净收益（不含个人所得税）。即出租净收益=16500-50-1204.5-1000=14245.5元公式2出租后房屋当年市场价＝房屋原市场价－折旧价±市场影响价而出租后房屋当年市场价则为30万减去房屋使用1年的折旧费用6000元（即30万×2%），再加减由于市场原因影响的价格上涨或下调，例如该房屋周边新建楼盘价格下降导致该房屋市场价格下降10000元。故出租后房屋当年市场价=300000-6000-10000= 284000元（即28.4万元）公式3出租一年后的总资产值＝出租后房屋当年市场价＋出租净收益该房屋出租一年后的总资产=284000+14245.5=298245.5元（即约29.8万元）结论：房屋出租一年后的总资产29.8万元明显低于该房屋出售再投资一年后的总资产值30.5万元，因此对于这套房屋而言，出售再投资是较佳的处置方式。否则，可以考虑出租再投资。购买二手房自己先做价格评估先了解该地段新近成交的二手房价格，然后再乘以各项修正系数案例2潘先生：我想买个二手房的小户型进行居住和投资，请问买国际村的二手房好还是买富力城的二手房好，哪个项目的租金前景会更好呢？我现在看中了富力城一套朝北的11层小户型，但卖家报价是9000元/平方米，我应该如何和买家谈判，二手房到底应该怎么估价？解答：针对这一问题，记者采访了链家市场总监宫萍，她认为，如果要买小户型进行投资，和国际村相比，富力城还是性价比较高的选择。首先从区位上看，国际村位于燕莎商圈附近的东北三环西坝河区域，富力城位于CBD辐射范围的双井区域，同处于三环附近上，大的交通环境差不多，但具体来说，国际村位置比较靠外，对于没有车的人来说，要上三环还需要步行，而富力城则在三环边上，出行将会更为方便。但如果是用于自住，从居住环境来看，国际村相对在绿化、水文上要优于富力城，富力城周边的空气质量不是很好。从户型上看，富力城小户型居多，以朝北和东西向为主，而且间隔合理，居住起来更为舒适一些，而国际村则面积相对较大一些。从价格上看，富力城目前二手房的价格在9000元/平方米左右，而国际村大概在8500元/平方米左右，但由于富力城的户型较小，因此两者的总价相差不大。将来如果要转手，富力城小户型的格局应该更容易被买家接受。从出租上看，富力城受周围优仕阁、富顿中心的价格带动，租价比较高并且比较稳定，据记者了解，富力城现在已经成立了租赁部，专门代理业主的租赁业务。目前一居的租金是3500元/月（家电齐），两居室是4500-5000元/月（家电齐），三居6000-7000元/月（家电齐），一期的一居室已基本全部出租出去。而国际村一居室的租金价格在5000元/月左右，并且空置期要比富力城长一些。我爱我家的专业人士表示，潘先生想要知道房屋的大概市场价格不必找专业评估机构做评估，可以先以买家身份向各中介公司咨询自家房产周边的价格，这样就能得到较为真实的房屋价格。此外，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。1.位置、地段。2.房屋使用年限与小区管理及配套设施。3.房屋户型朝向。4.房屋内部装修程度及其他。潘先生可以根据上述方面进行评估。关键环节评估之前先咨询周边价格我爱我家专业经纪人员认为，二手房评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法等。但一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的房屋实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。详细案例可参看右边实操提示。另据了解，焦点房地产网和新浪房产网都推出在线免费评估系统，业主也可以上网为自己的房屋估价。实操提示建筑年代是关键修正系数据房地产估价专家介绍，潘先生应该先向周边的中介公司了解该地段新近成交的一套二手房的价格，然后乘以各项修正系数。按照市场比较法，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气等方面。房屋情况由于潘先生没有提供房屋的具体情况，记者以另一套富力城63平方米的一居室为例做出评估示范。该套房屋在11层，朝北，精装修，暖气和燃气均已入户。另据我爱我家提供的相关资料，富力城周边新近成交一套朝东的一居室，楼层是一层，房龄21年，价格为6000元/平方米。修正系数据链家经纪公司对大量成交的二手房案例进行分析后认为，各项修正百分数如下：1、房屋位置：0%-3%.同一小区，修正系数为0%，如果房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，可选取1%-3%的修正；2、建筑年代相对折旧：按每年2%计算；3、楼层：一层为-2%，二层为0%，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二层为-2%，三层为-1%，四、五层为0%，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；4、朝向：以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个。东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%；5、装修：精装修3年以内的为+3%，3年以上的为0%；6、暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%.计算方式按照这一标准，富力城这套一居室的各项修正百分数如下：房屋位置为3%（富力城的区位比参考房屋好），建筑年代的相对折旧为：20（参考房屋的房龄之差）×2%=40%，朝向为-2%-0=-2%，楼层为1%-（-2%）=3%，其他修正系数为2%，总的修正百分数为：3%+40%+（-2%）+3%+2%=46%.结论：富力城这套房屋的价格约为：6000元/平方米（参考房屋成交价）×（1+46%）=8760元/平方米。
