楼市因9月底出台的房贷新政而患上的“感冒”还没有完全好，如今又被泼了盆“凉水”。

　　昨天，央行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，主要对之前市场议论和基层执行都较有差异的“第二套房”问题作出了更严格化的确定。业内人士认为，这再次体现了国家严控房贷“不打折”的态度，并且至少在未来几个月内，楼市将面临进一步降温。

　　根据《补充通知》，无论是以“户”为单位认定房贷次数，还是公积金贷款购房也被算入房贷次数，都显示出国家对房贷的控制严格化、不松口的态度。“《补充通知》虽然篇幅不大，但影响可能较之前的房贷新政通知更大。因为我觉得央行方面是在感受到了9月底房贷新政出台后，各家、各地银行存在利益博弈的情况，因此进一步统一规则，不让政策落实有‘擦边球’可打。” 易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示。

　　基于房贷新政出台后对10、11月楼市已造成的成交下滑的降温效应，业内人士普遍认为，此次《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。“无论是对供应方还是需求方，信贷政策的变化都会造成心理影响，并且对需求方的影响更大，下一阶段楼市需求受抑制的局面可能更为明显。
　　“不过由于《补充通知》中新加了‘家庭人均住房面积’这一参照标准，可见出于保护弱势群体的考虑，央行还是意图通过‘群体界定’来分化影响。第一套房人均住房面积低于当地水平的，说明居住水平不高，可以给于‘优惠’；而如人均住房面积超过当地水平的，买第二套房往往属于改善性需求，就不给于‘保护’了。”杨红旭还指出。

　　至于对来年楼市走向的影响“政策效应主要还看基层执行，目前来看，到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面恐怕不会有好转，但基于真实、大量存在的刚性需求，大规模下跌的情况也不太可能出现。此前市场则普遍预测，明年一季度后楼市还是可能有所复苏。”
为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称《通知》），人民银行、银监会于12月11日在北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议，并在当天下午公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（下称《补充通知》），进一步明确了“严格住房消费贷款管理”的规定。

　　与央行9月27日下发的《通知》相比，《补充通知》对此前争议最大的关于第二套房的界定问题进行了明确，那么，这份迟来的“补丁”能否使房贷新政发挥应有的效果呢？

　　央行9月27日下发的《通知》规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”

　　但是，关于第二套房的界定，央行没有制定统一标准，而是要求“各商业银行应根据本通知制定相应的实施细则”，由此，各家银行根据自己的理解，对于第二套房的界定给出了四种版本：一，以个人为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇。二，以个人为单位，有房贷经历的，不管贷款是否还清，以后购房都不享受“第一套房”待遇。三，以家庭为单位，还清以前贷款的，享受“第一套房”待遇。四，以家庭为单位，有房贷经历的，以后购房都不享受“第一套房”待遇。

　　这四种版本对于第二套房的制约效果，可用“差之毫厘，谬之千里”来形容。比如，第一个版本对于炒房这种投机行为几乎没有任何约束力。原因有二：第一，炒房者可以在还清贷款后，继续享受“第一套房”待遇炒房，形成以个人为主体的循环炒房链条。第二，炒房者可以用家庭其他成员的名义购房，并且享受“第一套房”才能享受的优惠待遇，从而形成以家庭众多成员为主体的循环炒房链条。