岁末，人们都能嗅到各种各样的美，都在做着各式各样的总结，楼市过早总结了，现在轮到办理开春的事儿，何去何从的问题浮上来了。

一般循众的看法是：楼市业已进入拐点期。最大的理由来自于政策明晰了、市场有反映了。以前是越调越高，政策的针对性被视为诟病，现在的政策被认为对症下药，而且可能存在进一步的后文；以前的市场是充耳不闻，现在的市场是应声而跌且成交菲薄。证明楼市拐点期来临的补充要件还包括观望这一词汇，产生政策有效以及市场有效的原因被认为是：投机被打死，变成了无限的观望；投资及居住消费中的非一次性及必须性行为被延迟，并随时可能分流，进入政府设计的轨道，这应该是现实的观望。

按道理这些判断都是正确的，因为，没有需求就没有市场。但另外一个反驳的理由也许有一定的颠覆性：观望背后的观望似乎才是决定楼市走向的关键力量！

观望背后的观望，包括哪些关键词，其力道如何，是分析走向说的主要起点。

一、笔者坚信，政府也在观望而不是人们认定的下了刀子。

统计局总设计师姚景源说，扣除食品的CPI、核心CPI目前及今后三个月如保持相同的涨幅，则今年的总控制目标应该是总体约百分之六，这与我国连续高速发展的经济，出现部分过热情况吻合，也符合主要国家调整发展期的主要规律。

盛会以中央工作会议召开，关键词中一句是民生，也还有重要的一句是“保持经济的稳定”进而实施从紧的货币政策。九九提出的是“适度从紧的货币政策”，并有扩大内需作为基础，这次剔除了适度二字，并且迅即推出了创二十年记录的存款准备金率涨幅，这说明经济防过热首先会从宏观政策入手。一般认为正是从紧的信贷才会打压房地产投机以及抑制房地产领域的过度投资消费。

实际上我国储蓄率达到50%，连续三年的人民币居民储蓄余额年均递增率达到25%，加上今年紧缩与调控条件下的投资增幅稳定在30%，据此，樊钢指出，我国经济关键由投资拉动是过热的根本原因，只是因为其中存在流动性过剩投资，人们被泡沫或通胀给掩盖了，出现头疼医头脚疼医脚的事情。

国家统计局长谢伏瞻提出的过热的总根源是来自汇率方面的原因，从近期中日经济论坛看，我国有可能吸取日本的教训，停止无谓的加息，对人民币持续看涨也将会采取适当的控制政策。

无论代表民间国是的樊钢，还是代表官方的姚景源/谢伏瞻，其实比较不约而同的观点就是不赞同直接针对比如泡沫、通胀、流动性、外汇、外贸实施有管制的调节政策，而是着眼于总量的、长期的调节与制度性建设，着眼于结构控制。

再来回忆一下经济发展速度，先前舆论较多认为两位数的涨幅中存在一定的泡沫成分，下半年以后基本统一为是有基础的增长，只不过投资在其中扮演角色过重而已。

二、外资不得不站在门外看门里。

限外令在中国不是第一次出现也不会是最后一次出现，限外往前走一步是什么明眼人应该都能明白就理。

那么，外资禁入不会长期化也不会制度化必然带来他们对国内楼市的观望，并且这种观望属于有研究的观望，他们的判定决定后市的至少百分之三十消费力。据笔者跟踪的情况，相当数量的外资寄望奥运后楼市由限外转而解禁。

他们认为，目前房价确实走出了人们的承受范围，也为政府心理预期所不容。但通过结构调整与保障住房制度化及相关建设，加之社会保障进入切实落实的阶段，预计通过奥运及政府保障调节，中国楼市应该会在一个维持较高水位并平稳运行一个时期，这个估计既基于中国经济持续看涨，也来自于中国在世界经济中的角色分量。

外资中既有热钱，也存在投资基金还包括一些浮游资本。他们当中一旦被许进入楼市将促进房产品投资增加，从而导致房价刚性增强。

三、目前的市场本身也在观望。

为什么把市场的萎缩或量价齐跌说成是观望呢？

我们不妨把市场中的产品分为三档，高档/中档与低档；把市场中的开发商划分为两类，一类是品牌开发商，无资金及储备用地约束，即使高房价其产品也不愁卖，另一类是新晋开发商，他们必须通过真金白银进入楼市；把市场中的需求分为两类，一类是现实消费，一类是潜在消费。

目前的控制性政策沉淀了相当数量的高档商品房，并因为控制高档住宅开发，这些高档商品房由于投资投机难度大而采取了部分观望的销售政策；而从八至十月全国拿地情况看，所谓地王与规模性拿地均集中于旧城改造以及城郊交通节点的关键部位并且具有规模优势，也就是说这部分新增储备用地的将来是用于补充中档消费供应的；还有就是新晋开发商与以前的开发商之不同之处在于：他们均存在某种资本后台，有的本身只是壳资源，捂盘能力相当出众。

从这几个方面来看，目前的市场造就了一批非常有实力的捂盘者，本质也就是观望，较量之余的观望。量价齐跌背后实际是不同利润水平产品的部分释放，不代表主流开发商对市场的放弃抵抗。

市场主要角色的开发商，政策的主要供应者政府，投资与投机消费的关键动力源外资，当这三个主要力量处于观望或逼迫性观望期，判断楼市走向等于抽走了筋骨，肯定不明，如果把这些因素加入进来，我敢断定，楼市离出现拐点还遥遥无期。