我们都知道，美国最近几年的房地产兴盛，很大程度上与利率下降有关。当最近美国利率开始回升的时候，帕尔迪公司不仅没有降低其利润增长目标，反而调高了目标。为什么？帕尔迪公司管理层对此解释道：我们已经具备了不依赖外在因素获得高速增长的机制，我们是靠土地的战略性储备与精细化运营获得更高的利润。在过去十年发展中，帕尔迪公司的业绩已经证明了，在宏观经济走低的时候，帕尔迪公司的增长率能做到比对手更高！

与此对应的宏观背景是，美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11.9%,而美国所有产业平均投资回报率是11.7%。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从５％上升到１５％。

这说明了什么？首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。

中国还有多少房地产公司再活十年?

这种对应关系同时还说明了一个基本的道理，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。

反过来看中国房地产。当国家对房地产市场未来的宏观政策，愈来愈市场化，愈来愈法制化之后，中国的房地产行业会发生什么变化？我相信一个很自然的结果就是，中国房地产市场也必将象美国房地产市场一样，会出现一个充分竞争的局面，这种局面下的公司强弱，就主要是由公司竞争力而不是土地或资金等外在要素所决定！

在这种逻辑下看目前国内的房地产公司，会发现大部分公司目前的优势都注定是暂时而短暂的。因为我们大部分公司的能力主要建立在土地上，建立在住宅市场过剩的需求上。

为什么有那么多不同出身的人，不管是官员、记者还是演员，转眼就可以成为土地大佬？原因在于，他只要拿到第一手好地，怎么都赚钱。为什么有那么多优美的文学词句会突然出现在房地产公司的广告上，原因在于，消费者对住房的需求已经被压抑了四十多年了，目前是所谓的“爆发期”。同样，为什么那么多公司都要挤进地产？原因在于这个市场的巨大利润与不规范。

有一句话说得好，留得青山在，不怕没柴烧。可如果青山留不住，今天日子异常好过的房地产公司又当如何？

这种时候，还是不要关起门自我感觉良好，王石说的好，今天从市场拿到的暴利，明天就会还给市场，持续赢利才是根本。由此我们也就可以理解，当04年国内的顺驰还在沉浸于要过一百亿，要超过万科而沾沾自喜时，万科却根本不把顺驰当对手，而是选择美国著名的500强公司帕尔迪为榜样。