第三部份 高档住宅市场

一、服务式公寓租赁市场

1、新增供应量同比增加

2007年前三个季度，市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1，214套房间，相比2006年三季度的5，750套房间增长了21%，总供应量达到6，964套。其中第三季度新增三个服务式公寓，提供了619套公寓。从今年开始，服务式公寓的供应区域在逐渐改变，金融街，中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外，世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两个公寓在今年相继开业。

2、需求平稳增长

外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。服务式公寓的需求同各个公司的住房福利制度具有明显的关联性。基于各个公司本土化降低成本的考虑，未来各个公司外籍员工数量将保持比较稳定的态势，而随着各个公司对北京居住市场的熟悉，其整体预算水平趋于下降。公寓租金的总体价格是租户最为关注的，其次考虑的是居住环境偏好和家庭特征适应性。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年三季度的16.2%上升到19.9%。

3、租金上涨

2007年三季度，服务式公寓的租金水平达到216元/平方米·月，环比上月增长1.2%，同比上年增长6.9%。由于真正意义的服务式公寓对发展商的资金实力及管理公司的专业经验要求较高，预计未来统一业权的服务式公寓的供应量有限，其租金水平也将会保持平稳。

4、2008年新增供应量加大

服务式公寓的良好表现吸引了投资者的关注。根据目前掌握的数据，在2007年四季度至2008年底将有八个统一业权的高档服务式公寓项目建成并投入使用，为服务式公寓市场带来约2，000套的新增供应。这些未来供应中，六个项目位于朝阳区，两个项目位于东城区。国际知名酒店式公寓管理公司新加坡辉盛国际将在北京推出两个新项目：北京辉盛阁国际公寓和北京辉盛庭国际公寓，分别落户于远洋地产 旗下的远洋·光华国际和远洋国际中心。服务式公寓稳定的回报率，是吸引投资者的重要原因。

二、高档住宅租赁需求增加

第三季度是高档住宅租赁市场的传统旺季，跨国公司外籍员工的换防带来了大量需求。高档公寓租赁市场上，一些项目的后期产品进入租赁市场，在前期产品受到市场认可的基础上，租金普遍上调。三季度高档公寓平均租金达到104.3元人民币每平方米每月，环比上升了1.3%，同比上涨了4.4%。

高档别墅租赁市场也迎来了需求的旺季，大湖山庄 、丽高王府等优质别墅租赁项目凭借优越的地理位置、良好的邻里氛围等因素，市场表现良好，本季租金报价均有所上升，拉动全市高档别墅平均租金达到每月每平方米138.8元人民币，较上季上升了0.4%，同比上升了3.3%。同时，高档别墅市场的空置率从上季度的19.1%下降3个百分点，达到16.1%，是最近三年来的最低水平。