目前有很多人对房子的房屋性质不是很明确,为了让买房人和卖房人对房子有更深一步的了解,大致把目前房屋的产权性质做一下分析,

目前北京市的房产从房产所有性质分类可以分为两类：

1、 产权房

2、 使用权房 现在从法律角度来说，使用权房交易是违法的（按目前使用权房的交易方式），因此我们先讨论产权房。产权房从房产性质上来细分可以分为以下几类房源：

1、 商品房

2、 已购公房（含央产房）

3、 经济适用住房（其实应该包含在商品房内，但是由于房产交易的特殊的性，这里将它单独取出讲解）

首先讲解商品房。在说商品房的时候，我们先要分析目前国家现行的房屋、土地政策。在我国，房屋和土地是分开的。由于房屋是建在土地上的，因此实际上有房就有地，但是拥有房屋的产权并不代表拥有房屋所在土地的使用权（产权）。中国的土地是国家（集体）所有制。因此，我们个人只能拥有土地的使用权。但是，我们是可以拥有房屋产权的。产权代表什么？代表国家认可的私有财产，而根据现行法律，私有财产是神圣不可侵犯的（最近增加的法条）。根据上述两点表述，我们可以得出结论：商品房就是同时拥有房屋产权和所占土地使用权的房产。（注意：特殊的商品房，通过特殊手段拿地，结果出让时产生高额土地出让金，并该金额由客户承担。如安慧北里雅园，需要补交5％-8％的土地出让金！！）

其次讲解已购公房。在前些年，因为我国的土地所有权性质的问题（国有、集体所有），所以国家一直忽略了土地其实也是一种商品，商品就可以经过流通并增值。于是，当改革开放的春风吹过的时候，政府突然发现：恩？！！土地是有价值的而且是价值很高的商品，但是由于以前政策的错误，现在再加收土地出让金却来不及了（法律概念：法律的不可逆追溯性）。在加上房屋改革的进一步进行，于是产生了一种特殊的房产。这种房产的特殊性在于，业主只有房屋的产权而没有法定土地使用权，但是却拥有土地的实际使用权。这种房产性质体现在房屋所有权证上就是：在房本的首页页面上有一个红章（成本价购房）。这种房产在维持原产权性质的前提下，原业主享有和商品房业主同等的权利（例如：出租、出售、抵押等），但是国家为了收回土地出让成本，于是规定：这种房产在上市交易的时候，由购买方按当年的成本价的百分之一和面积的乘积缴纳土地出让金。在交纳土地出让金后，即客户购买房屋后，房产性质发生改变，房产性质由已购公房变更为‘商品房’。这里再说央产房。其实央产房很简单，它首先肯定属于已购公房的范畴。但是，由于它的原产权单位比较特殊，是中央在京单位或中直机关，所以就有了央产权的概念。在2003年10月1日前，央产无法上市的主要原因是：国家以安全为由不让央产房上市交易。当然这个理由比较可笑，后来国家也意识到这个原因（的可笑），同时还为了房产交易中产生了大量收益以及平议国家房价的目的，国家在2003年10月1日央房正式上市交易。但由于历史原因，央房交易还是有种种限制，如部级干部的房产禁止交易，所有央房上市都需要有央产房住房档案等（临场补充查档原理）。（央产的判断：看购房协议）