最近，国家发展委和商务商联合发布了新版《外商投资产业指导目录》，就房地产业而言，其中有一重大变化：在限制类目录新增“房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”，这意味着外资中介公司将不再受到欢迎。当然，也可以用“倒推法”思考：《外商投资产业指导目录》一直限制外商投资高档住宅（油水多，肥水不外流），虽然地方政府都没怎么落实；现在限制外商投资二级市场，同样意味着这个行当未来将是产生利润的重要环节。

哈哈，商务部和发改委当然没这么小气！但从一侧面确实反映出房地产二手房市场的潜力不可低估，目前上海住宅市场供应量中，一手房商品住宅可售量只有300万平米多出一点点，而二手房可售量却达800多万平米。住宅市场重心正向二手房转移！所以现在尚未开展二手房业务的大型房地产代理公司都很焦急——未来新房交量越来越少，生意可该怎么做？

本文就聊聊卖房子企业的两大活法吧。所谓房地产流通服务业，实际上是整个房地产链条中的营销环节，它主要包括一手房代理、二手房中介两个版块。如果进一步细分，则又涵盖信息服务、市场调研、产品策划、广告创意、楼盘销售、展览会务等诸多领域。根据国家经济普查公报，截止2004年底中国有房地产中介服务企业多达2万家，上海的实际情况是仅中介门店就曾逾万家。这一领域目前的状态是——具有某种中国特色的混乱杂陈：既有上房销售、中原、戴德梁行、21世纪不动产这样的营销巨头，也充斥着开发商属下的“御用”销售公司、广告工作室、街角夫妻中介店等。

活法一：要搞就往大里高，往高处整！

回顾1993年至2005年中国房地产发展的一个完整周期（由一个高点到另一个高点），代理业的绝大部分精力都用在了如何销售既成产品上，虽然大的代理公司都有市场部、研究部，但大多都是用来唬唬开发商而已，因为在这一周期的前半段是在卖“烂尾楼”，后半段是在卖“热销楼”。而经历了这次宏观调控后，一线城市和部分二线城市都进入了买方市场，即使部分地区仍是卖方市场，但也进入理性购房阶段，老百姓已经历了“教育期”，已懂得如何识别房子的好坏。

代理商如果还想通过大而空的概念吓人、美而炫的广告骗人、黑而狠的伎俩“杀”人(逼定买单)——这一传统的营销三部曲来谋生，铁定要饿死。现在只有做好前期策划的“文章”，在市场定位、客户研究、产品规划、建筑设计、融资咨询方面提高“战斗力”，才能讨开发商之欢心。也即说中国房地产必将由“销售至上”向“产品为王”转变。