越南的土地限外政策对我国的启迪

每个国家在房地产市场上都是采用保护主义政策的。尤其是发展中国家，政府不能光着眼于经济发展而一味张开双臂欢迎外资大量涌入，闸门大开等到市场泡沫高挂时就来不及了。这方面其实越南是做的不错的。

根据越南《投资法》规定，外资企业可租赁土地，其租期一般不超过50年，对于投资大而资金回收慢，以及在社会经济条件困难地区投资的项目，其土地使用期限最长不超过70年。

土地租期满后，如果投资商有继续使用土地的要求，且一直遵守《土地法》规定，国家职能部门可考虑根据相关规划延长其土地使用期限。在土地政策上越南对外资采用的是租赁，而不是中国的统一政策即土地使用权。外国自然人在越南工作和生活居住用房也只能租赁房屋，而不能买入。这样无疑对境外私募基金与国际热钱的流入与炒作，筑了一条防洪大坝。尽管目前越南对于外国人是否享受越南国人待遇，把土地租赁改为永久产权还有争议，至少目前还没有时表。

中国政府在九十年代是张开双臂无论哪个行业，只要是外资都热烈拥抱。政府层面作为宏观调控的主体，不能等到洪水到来，才开始加固堤坝，构筑防火墙。小国家在这方面比我们有着计谋。

所以笔者在对越南考察后作出的判断是，外资在越南投资要充分考虑两国之间政策的异同及变化。在越南投资房地产投资比起中国来说风险大于盈利。特别是住宅类产品，外商由于不能把土地像当地人作为私有拥有的，产品的权属与过户都受到了极大的限制，外国人不可能像越南当地人那样进行抄作。

中国改革开放以来，经济的高速发展，这是有目共睹的，中国作为一个强大的东方巨人已立在世界之前沿，国人不再被人所轻视，而是带有内心的羡慕与嫉妒。然而我国政府的政策管理体系与执行能力，对于一个超级大国的的美名匹配还需有待于提高。