在房地产市场繁荣期，居住性需求是很难有发言权的这一段时间，分别有杭州和济南的朋友与我谈起让人困惑的房价问题。

杭州朋友说，房贷新政的目的是抑制投资、保护真实需求，但预期中的第六次加息让人有点怕，如此频繁加息下去，普通购房者还承受得起吗？济南朋友则说，目前像济南这样的一些城市，很多开发商并没有捂盘，但是这些楼盘依然是一房难求，真真切切地出现了排队求号的热闹场面，让人怀疑在这样的市场下，房价能否抑制得住。

虽然由于楼市地域性的特点，杭州与济南的问题不能简单地放在一起进行直接对比，不过，杭州和济南楼市有一个共同点，那就是这两个城市的房价在普通民众感觉“房价过高”的基础上依然还在上涨。人们一方面担心以加息等金融手段为首的调控的副作用，另一方面又担心这些调控政能否抑制得住上涨的房价。而这两个问题几乎是一个悖论。

杭州朋友所指的“真实需求”、“普通购房者”，其实是房地产市场的“居住性需求”、“自住购房者”。对于自住购房者的居住性需求来说，住房是消费品。每个人做出消费决策，考虑购买的东西包括房屋，要与自己拥有的金钱相称，消费品价格的上限一般取决于消费者的收入。

而济南朋友看到的排队者里面既有自住购房者，也有投资/投机性购房者。假作真时真亦假，当自住购房者与投资/投机性购房者混杂在一起时，住房市场价格的决定就有点复杂了。住房作为消费品时，其价格上限取决于自住购买者的收入水平。但当住房作为投资/投机品时，住房价格上限就不再取决于购买者收入水平了，而是取决于投资收益，这个投资收益广义上讲既包括增值收益，又包括租金收益，而狭义上讲则只包括租金收益。而当住房作为投机品时，住房的价格取决于增值收益。

在经济学上，投资与投机很难区分，一般来讲，在房地产市场，当一个购房者着重于租金收益时，我们可以将其视为投资者，当一个购房者着重于增值收益时，我们可以将其视为投机者。

对于投资者来说，住房是否值得购买取决于房租的贴现。因此，当住房作为投资品时，房价取决于房租的影子价格。而对于投机者来说，住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。因此，当住房作为投机品时，房价取决于人们的心理预期，此时房地产市场只能用“博傻理论”才能解释得通了。