5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，这是今年1至10月份全国70个大中城市房屋售价同比涨幅，房地产调控政策措施显然没能遏制住房地产的“发烧”。在人们对房地产调控政策开始绝望之际，物业税从“空转”进入“实转”的盛传，又给人们带来了新的希望。那么，物业税真的能够拖住房价飞涨的步伐吗？物业税在近期内真的能够由“空转”顺利转向“实转”吗？

物业税不能降低房价，短期内缺乏实施基础

明年物业税由“空转”转向“实转”的广为流传，反映出人们对于物业税的广泛关注。普通民众关心的是，物业税出台后，对于房价到底有多少抑制作用，自己的负担将会增加多少？而在专家学者们中间，则存在着这样一种争论，物业税的开征，对降低房价涨幅甚至降低绝对房价到底会有什么样的作用？

物业税是国际上普遍开征的一个税种。据有关部门调研，国际上物业税的征收方式主要有两种模式：即美国模式和香港模式。按照香港模式，主要是将房产税、城市房地产税、土地出让金以及土地增值税等一并转为在房屋持有阶段每年统一征收。按照美国模式，则不涉及土地出让金，直接对物业持有人在持有阶段按照“房屋评估价值”逐年征收物业税，税率范围大约在1%～3%之间。

在我国学术界，对物业税的概念，到目前为止，始终没有形成一个统一的界定，争论的关键问题之一就在于物业税是否应该包括土地出让金。对于物业税是否应该包括土地出让金，大家争论得非常激烈，这对于物业税的开征，也是一个绕不过去的问题。

如果物业税包含土地出让金，那么，对于出让土地的房地产与非出让土地的房地产，物业税的税率如何区分？即便是对于出让土地，对于土地使用制度改革历史稍有了解的人都知道，我们过去强调的是“低价入轨”，即当年有许多出让土地其土地出让金并非全额征收，而是只征收了其中很小的一部分，是十分低廉的，甚至远低于现今划拨土地的成本费用；对于当年这些同是出让土地但土地出让金交纳成数大相径庭的房地产，其税率标准是不是作出不同的区分？

对于出让土地与非出让土地、全额征收土地出让金与非全额征收土地出让金的房地产，如果在开征物业税时不作出区分，那么显然有失公正与公平，不符合 “公平税负、合理负担”原则；而如果逐一加以区分，那么这项工作将会非常繁琐，繁琐到难以想象。因此，可以预计，物业税在短期内决不可能推出实施。

如果物业税不包含土地出让金，是有利于按照“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，相对来说，可以简便高效地制订出“统一规范”的物业税实施方案，但是，由于此时的物业税不包含土地出让金，物业税的税率肯定不可能太高，因此，企图通过物业税来降低房价显然是要大失所望了。