关于全国房地产市场是否存在垄断,开发商是否形成寡头的争论闹得沸沸扬扬。近期碧桂园“全国地主”的事儿更让许多人莫名担心市场垄断问题。在一定程度上，我认为这是在瞎操心，也是没有经济学常识的具体表现。就拿碧桂园来说，笔者曾先后写了两篇文章抨击其房地产开发的“碧桂园模式”，但从另一方面考虑，如果碧桂园拿地的方式堂堂正正，符合“招拍挂”的流程，那么即使他的土地储备再增加 10倍，我认为也没必要大呼小叫，做出一幅“出离愤怒状”。无论万科，还是碧桂园，想做地产寡头梦，还是20年后再说吧。

经济学原理把市场结构分为完全垄断、寡头垄断、垄断竞争和完全竞争四种类型，其中完全垄断和完全竞争只在学术研究上具有意义，现实中存在的市场基本上都属非完全竞争市场：或者垄断竞争，或者寡头垄断。具体到我国的房地产市场，亦是如此。

那什么是寡头垄断。在美国的多数行业中，最大的四家企业的市场占有率一般在50%以下，但早餐食品业为83%、飞机制造业85%、烟草业为99%，这三个行业基本上可以归为寡头垄断。在中国，目前的电信业、石化业也是这种性质。

因此而言，目前我国的全国房地产市场肯定不是寡头垄断。然而，必须注意到一个规律：房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象——事实上的寡头垄断。

区域性寡头垄断前几年曾普遍存在。上世纪九十年代，一些基层政府或与政府关系密切的私人，纷纷成立各种性质的房地产开发公司，利用手中掌握的或廉价获得的大片土地进行规模化的房地产开发，从而主导了区域市场供应，比如大华集国在上海宝山区大场镇。随着房地产市场化程度的加深、土地调控的不断加强，尤其是2004年土地出让实行“招拍挂”之后，这种态势正明显弱化。而随着地产企业及项目并购风潮渐起，不免让担心，某些地产巨头，通过集中收购某些企业的大量储备用地，将很有可能和其它大型开发商联手成为区域市场的寡头。

寡头垄断形成后，必然损害社会总福利。近几年，屡屡传出某某城市的开发商结成不降价联盟的消息，比如年初有段时间曾盛传上海42家房产企业秘密发起《不降价宣言》，其中有条款为：“从即日到 2008年12月1日，不得擅自降价，原则上从即日起不管销售如何，价格上每月应上调2-4%”。对于上海这样房地产市场规模很大的城市而言，由于开发商太多，这种联盟绝对不可能形成寡头垄断。但就某些区域或板块来说，如果几个主要的开发商进行定价方面的勾结，则很有可能在短期内形成寡头垄断。