从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价至少需保持年增15％的持续上涨曲线，才能保证收益。试问，在房地产业宏观调控日益加码的今天，在已然全民躁热亟待清醒的大势下，这将是怎样一件难以完成的任务？一旦市场生变，房价收益抵不回地价和股价，如今的房企大佬们命运将会如何

“寡头”之诡辩方

王石：房地产行业目前不是过于集中，而是过度分散

什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上；二、行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。

一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断，比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。

中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，集中度还非常低，目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达五万多家。对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。

即使万科在将来的市场份额一家超过了4％，也构不成行业的垄断壁垒，因为只要有资金、土地资源就可以进入这个行业，不像金融、电讯、能源，有个准入制，这也就是近两年其它行业的企业纷纷进入房地产的原因。如此自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

冯仑：不管政策怎么变化，以万科来代表的一类公司大部分总是受益的

集中和转型是所有房地产企业最新面临的挑战。

关于集中，有三个方向的动态非常值得关注。

一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？去年年初，万科市值大概300亿，到去年年底万科的市值超过800亿。前年万科刚超过100亿的销售额，去年达到212亿，今年如果不出意外，万科会有400亿的销售，市值会到1400亿。

这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美金，万科在3-5年可以在规模上叫板全球最大的住宅公司。宏观调控以来，企业的集中度有巨大的变化，包括万科在内很多企业通过资本市场融资，使一些中小企业目瞪口呆。