位于南三环中路的北京国际玩具城再次推迟开业了。该项目原定于今年9月开业，而后推迟到今年年底，如今再次推迟到明年4月。

曾推迟4次开业的金融街购物中心近日终于开业了。与北京国际玩具城不同，建筑面积达到8.9万平方米的金融街购物中心定位于高端商业，入驻的包括LV等国际一线品牌。

“金融街购物中心推迟开业有定位调整、招商遇阻等原因，而北京国际玩具城除了自身定位失误外，与产权式商铺并不被市场看好的大环境也有关系。”一位不愿透露姓名的商业地产人士如此分析。

祸起产权式销售

“项目建筑面积为2.8万平方米，其中70%以上的面积采用销售的策略。”北京国际玩具城开发公司常务副总经理戴炽义说道。据了解，北京国际玩具城于去年7月底开盘销售，开盘均价为1.6万元/平方米，低于周边商业体的平均水平。位于不远处的新永外文化用品商业体，每平方米销售价格达到2万元。

目前北京采取销售策略的商业地产项目并不只有北京国际玩具城，还有庄胜广场 南馆、第三极 文化中心、锦绣大地物流港等诸多项目。虽然最初能够取得较好的销售业绩，但最终都陷入了招商困境。

“产权式商铺给商业地产带来诸多不良影响，其中主要症结在于项目后期的统一管理难度较大。”北京源亚商业管理有限公司招商总监乔崇国说道。

据了解，开发商利用返利回租或带租约出售的策略将商铺进行销售，一旦资金回笼，就容易对后续经营不管不顾，让接棒的投资者自生自灭。同时，由于一个项目内业主众多而难以进行统一规划与管理，容易出现经营同质化、功能业态杂乱等问题，使得后续经营管理困难重重，最终导致整体经营不良，损害投资者、商户的利益。

对于这些疑问，戴炽义并没有正面回答。“项目有30%是自己持有的，并且我们对后期的管理有一个清晰的认识和良好的机制设计。北京国际玩具城以前是危改项目，我们已经是第五任开发商，在项目的前期投入了大量资金，而住宅部分的商品房只有200多套，无法保证收益，那么只有从商业地产部分回笼。”

定位之失

“玩具行业主要集中于广东，北京附近几乎没有玩具厂，采用这种商业定位，项目做起来有一定的难度。”上述商业地产人士认为，北京目前许多商业并不能较快地成熟起来，与不准确的定位有很大关系，而明年初将开业的高端商业项目——金宝汇也属于这种“慢热型”商业。

商业面积达4万平方米的金宝汇位于东城区金宝街，该项目定位为高端商业。“招商的品牌必须是国际一线品牌。”项目开发商北京富华金宝中心有限公司市场营销总监姚宁说道。在他看来，金宝汇将会成为一个集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的奢侈品商业体，“每一种物品都是最好的”。