涉及境外人士购买，售出一、二手房如何划入，划出资金的有关问题（来源：国家外汇管理局）
1、《国家外汇管理局 建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）的主要内容包括哪些？2、汇发〔2006〕47号文确定了哪些基本管理原则？答：汇发〔2006〕47号文主要确定了三大基本管理原则。（一）商业存在原则。从国际经验看，多数国家是对没有商业存在的境外机构直接在本国从事房地产投资是进行一定限制的。汇发〔2006〕47号文明确了商业存在的管理原则，明确了境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，并经有关部门批准和办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。（二）实需自用原则。在借鉴国际经验的基础上，汇发〔2006〕47号文明确了对境外机构和个人在境内购买商品房的条件限制，实行实需自用的原则进行管理，即：境外机构在境内的分支、代表机构只能在注册登记地购买符合实际需要的自用的商品房，境外机构不得直接购买境内商品房。对于境外个人，则要求其必须满足在境内工作和学习时间超过一年，且必须是实需自用的条件。当然，我们也考虑到港澳台和华侨在境内生活的实际情况，允许其在境内购买一定面积的商品房。但对于不符合实需自用的原则，不予办理外汇购房款的结汇手续。（三）先结汇，后入账的原则。为了规范管理，简化审核环节，在汇发〔2006〕47号文中明确了先结汇，后入账的原则。具体地说，不论境外机构在境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外汇账户。在汇发〔2006〕47号文出台前，房地产开发企业在经常项目外汇账户保留购房款外汇收入后，再申请结汇的做法较为普遍。对于汇发〔2006〕47号文发布前，一些房地产开发企业外汇账户可能还保留部分出售房地产的外汇收入，经外汇局核准后，可以允许其办理结汇，但汇发〔2006〕47号文发布后，房地产开发企业出售给境外机构和个人的商品房的收入只能是外汇购房款结汇后的人民币收入，不得直接收取外汇购房款。3、汇发〔2006〕47号文规范的境外机构和个人购买商品房包括哪几种？答：汇发〔2006〕47号文规范的商品房不仅包括期房，还包括现房和二手房。4、境外机构和个人购买期房、现房和二手房是否均需向外汇指定银行提供登记证明文件？答：是的。其中，境外机构和个人购买期房需提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案；购买现房及二手房应提交房地产主管部门出具的相关登记证明文件。5、境外机构和个人外汇按揭贷款购房和外汇担保人民币贷款购房后结汇履约还贷是否允许？答：允许，但需要按照汇发［2007］47号文的审核要求执行，遵守先结汇后入账的原则。6、境外机构和个人购买商品房有无量化标准？答：根据建设部等六部委《关于房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号）新闻稿的解释，符合条件的境外个人可以购买一套商品住宅。境外机构在境内设立的分支、代表机构可以在注册登记地根据实需自用原则购买商品房。对境外机构和个人不符合自用原则购买商品房的，外汇指定银行应不允许其结汇。7、境外机构如何办理购买境内商品房的外汇管理手续？答：境外机构在境内设立的分支、代表机构在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明； 3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。8、境外机构在境内设立的分支、代表机构购买境内商品房结汇都需要提交批准文件和有效登记证明吗？答：无需审批就可以直接设立分支、代表机构的，只需提供分支、代表机构工商登记证明文件；需要审批才能设立分支、代表机构的，需要提供行业主管部门出具的批准文件和工商登记证明文件。9、境外个人如何办理购买境内商品房的外汇管理手续？答：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。10、港澳台居民和华侨如何办理购买境内商品房的外汇管理手续？答：港澳台居民和华侨因生活需要，可在境内购买一定面积的自住商品房，并按以下规定办理：（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、《港澳居民往来内地通行证》等有效身份证明；3、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。11、华侨购房结汇时需提供的身份文件是什么？答：华侨可以提供由负责侨务工作部门出具的华侨身份认定。12、境外个人是否可以委托他人办理购房结汇？答：可以。如委托房地产开发企业、二手房出让方或其他人办理，应提供经公证的授权委托书。13、境外机构和个人外汇账户开户地与实际购房地不一致的，购房资金如何结汇？答：按照属地管理原则，由房地产所在地外汇指定银行负责结汇审核，禁止购房资金异地结汇。如果境外机构和个人的外汇账户开立在异地，可以按现行账户和外汇资金划转管理规定先将资金划入房地产所在地，再申请结汇。15、境外机构和个人在汇发［2006］47号文前，已购置并经营的房地产如何办理资金汇出？答：境外机构和个人在汇发［2006］47号文前，已购置并经营的房地产的，在汇发［2006］47号实施后可以继续按规定将经营所得购汇汇出。16、夫妻一方为境内个人，另一方为境外个人的，该境外个人可以将购房外汇资金汇入对方账户吗？答：可以。境外个人结汇申请时除提交规定材料外，还需提交证明婚姻关系的文件。17、境内分支、代表机构和境外个人因故没有完成商品房买卖的如何办理资金汇出？答：境内分支、代表机构和境外个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，应持以下文件向原结汇外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款及利息购汇划回境外机构或个人外汇账户：1、申请书（包括没有完成商品房交易的原因说明）；2、原结汇凭证；3、房地产开发企业与境内分支、代表机构或境外个人解除商品房买卖合同的证明文件；4、房地产主管部门出具的境内分支、代表机构或境外个人取消购买商品房的相关证明。18、境内分支、代表机构和境外个人转让所购商品房取得的人民币资金如何汇出？答：境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部审核确认以下文件后，方可购汇汇出：（一）购汇申请书；（二）商品房转让合同；（三）房屋权属转让的完税证明文件。
