房价为何持续上涨？宏观调控为何成效不咋样？房地产业与宏观经济到底是什么关系？房地产市场有其自身的发展规律，政府决策者们是否了解、认识、把握了它的“生理周期”？俗话说，“强扭的瓜不甜”，依靠铁腕政府完全可以抑制市场热度，稳定房价增长态势，但其最终结果到底是“甜”还是“苦”？。在此，笔者对房地产市场周期问题稍做分析。

就宏观而言，房地产业的发展轨迹是“国家有形之手”与“市场无形之手”较力的结果，也是宏观经济运行态势与房地产内在发展规律融合的结果。从发达国家经验来看，房地产发展有具有周期性的波动规律，虽难以精确界定，但大体可以说美国为20年，日本为10年，中国台湾地区6年。与市场化程度较高和行业比较成熟的欧美国家相比，中国的房地产发展周期更加复杂，因为国家的行政干预力量较大且比较频繁，房地产业在我国的发展尚处于初级阶段，行业发展的周期性规律尚未完全显示，还没到盖棺定论的时候。

房地产发展周期与宏观经济同波幅摇摆

不妨先回顾改革开放后中国房地产业的发展历程，从短期波动上考量可划分为四个时期：1979年-1985年，1986年-1990年，1991年-1998，1999至今。从中期发展形态上可划分为三个周期：1979年-1990年为第一轮，1991年-1998年为第二轮，1999年至今为第三轮。就全国范围而言，1998年住房体制改革以前房地产业的主流形态是计划经济，其后市场因素才能成行业发展的主导因素。

而回顾改革开放后中国经济的发展历程，就会发现基本上与上述的房地产发展周期重叠。从中期来看，经济发展的第一个周期（1979-1990年）中的高峰出现在1984年（GDP增长率15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长率3.8%）；第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长率为14.2），低谷出现在1999年（GDP增长率7.1%）。第三个周期，从2002年开始经济持续增长，2003下半年固定资产投资开始出现过热，中央出台相关调控政策，但房地产行业仍高速增长，于是2005年必然出台了针对房地产业的严格调控措施。2005年一季度GDP增长偏快,尤其信贷超过全年指标的一半，国民经济又现过热苗头下的局部失衡，于是4月份发改委再次对产能过剩宣战，对煤炭、水泥、铝、焦炭、铁合金行业进行调控，5月份“国六条”的出台也就变得水到渠成。