至此，房地产业内的宏观调控，已经形成了一整套政策体系。一方面，通过土地、信贷、税收等种种手段，限制房地产商的投资热情；一方面，通过开征土地增值税和提高营业税，加重交易成本，减少交易次数；此外，还从政治上要求地方政府对房价负责，政府开始整治开发商囤地囤房现象，以维持市场秩序。

流动性过剩催生楼市泡沫

进入2006年，随着“流动性过剩”一词的不胫而走，楼市的火热似乎找到了最好的理由。

钱多房少，价格上涨：各方忽然惊奇地发现，所有关于楼市的判断，都在向这个经济学常识靠拢，因为在流动性过剩的市场环境下，资金不再是开发商的瓶颈，即使国内银行收缩贷款，开发商也很容易得到外资的支持。

而针对交易环节进行的调控，尤其是提高交易税，在卖方市场里，最终要由购房者承担。高额交易税对减少交易次数纵然有效，却也加重了“自住型”和“改善型”购房者的负担，因此受到抱怨。

调控的思路正是在这种批评和反思中开始发生变化。渐渐地，收紧土地和信贷不再是调控的重头戏。而吸收流动性、首先是限制外资炒房，被认为是调控楼市的治本之策。

2006年7月11日，建设部联合其他五部委下发被称为“外资限炒令”的171号文件，加强对外资投资企业房地产经营或购房的管理。2007年3月、6月、7月，商务部和外汇管理局又接连三次发文(25号文、50号文和130号文)，限制外资投资房地产。同时，不断地加息、提高准备金率和发行巨额央行票据，都显示了中央政府吸收流动性的决心。

新政需要时间表

尽管调控艰难重重，对政府而言，坐视房价上升却意味着风险积聚。总结4年来的调控经验，发展新的调控思路，成了当务之急。

2007年，中央开始强调政府在住房问题中的责任，要求增加保障性住房的市场份额。此后不久，中共十七大上又提出，要增加国民的财产性收入，所谓“财产性收入”，居民在房地产市场上的投资所得也在其中。

观察人士认为，这可能意味着中央政府的房地产思路已经发生变化。这个新的思路中，政府保障性住房将成为大多数居民住所的来源，房地产业的份额将变小，转而经营高端房产。而关于“财产性收入”的阐述则被分析为中央对投资性购房的态度已经转变。

这种判断是否准确，还有待继续观察。但在房地产调控问题上，基于4年来的经验教训，政府和业界应该已经形成了几个共识。

首先，中国城市化的历史进程方兴未艾，这个大的历史背景决定了城市房地产业在未来仍有扩张空间，社会资本也仍将继续向这个行业聚集。未来一段时期内，房地产商人仍将继续以密集态势在富豪榜上出现。