除了专业人士，人们似乎已经很难想起2003年的“121文件”这一调控“开场白”了。“121文件”全名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年，且不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

“121号文件”是2003年大范围的宏观调控的一部分。调控的目标并非特别指向房地产业，包括重工业和资源性产业在内的多个国民经济基础行业，都被央行收紧了信贷口子。中央政府认为这些行业投资增长过快、规模过大，可能导致经济过热。宽松的信贷政策被认为是导致这一局面的主要原因，也成了调控的主要环节。

随着SARS疫情渐渐平复，2003年年底，各大城市的房价几乎都摆脱了疫情阴影而重新起飞。尽管只过去了区区4年时间，现今已经很难想象“121文件”刚出台时造成的震动。这份文件表明由城市房改肇始的房地产市场进入了卖方市场，由此导致财富飞速向这一行业集中，其速度远超出大多数城市居民的心理预期，也超过了社会财富增长的平均水平。

调控政策一开始就紧盯着金融与土地两个政策杠杆。房产开发基于土地，同时需要大量资金，收紧土地与信贷口，可以减少供应，防止过热——这原本是针对宏观经济的调控行为的一般思路。

继“121文件”之后，2003年8月，国土资源部等5部委对31个省市自治区的用地情况展开了调查。2004年3月，国土资源部、监察部下发了被称作“71号令”的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，提出当年8月31日为办理协议出让土地的最后期限。城市建设用地的供应全面市场化，土地供应的口子开始收紧，同时提高了房地产开发的资金门槛。

但这种调控思路很快就受到了前所未有的考验。第一个考验来自于银行和地方政府。央行难以遏制各大商业银行向房地产业放贷的热情，而国务院也不能真正节制地方政府卖地的冲动。

到2005年，房价急速和持续的上升势头，已经变成了普通市民经济生活中最受瞩目的事件。这引起了中央政府的高度关注，针对房地产业的调控变得越发频繁，也更有针对性。

到第二阶段(2005年)和第三阶段(2006年)，调控开始敲打对执行宏调不力的各大银行和地方政府。2005年国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，是为“国八条”。2006年5月17日，国务院出台《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》，也即“国六条”；“国八条”和“国六条”都有严厉措辞，要求地方政府严格执行中央的调控政策，为房产市场降温。“国六条”明确提出要调整住宅供应结构，90平方米以下的小户型将占到市场供应总量的70%；这次疾风骤雨式的调控还第一次明确了地方政府主要领导对房价负有行政责任。