1863年的伦敦，只有6.5公里的短途地铁“大都市铁道”开通，开启了地铁的时代。没有想到100年之间，一种叫做“地铁商业”的专属名词在全球范围内创造了大量的商业价值。

2007年，北京人对地铁的关注度陡增。10月7日5号线开通以来，沿线的商业地产纷纷开始新一轮的造势，地铁商业充分展示了其诱惑力。

地铁商业无疑是充满诱惑的。开通一周，5号线运营人数超出了当初的预期，靠近地铁站的不少商店都因此人气大增。尽管房东租金已经在开通前一年就进行了上调，但不少投资者仍然接受了近期房东再次调价的现实；尽管不少商铺的价格已经很高，但在开发商再度调高价格时，不少投资者还是愿意相信未来会有更高的回报。

无疑，地铁能提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，但这对整体市场的长远影响而言，一些区域的商业相反会因此降低消费力。比如，香港在地铁开通后，几乎所有的大型的、高档次的商业都是在地铁上盖的，一些规模档次不够，或者经营不佳的老物业便在地铁开通的数十年间，逐渐退场。

在深圳的地铁建设期间，也曾有过不少人乐观估计过地铁的沿线物业的价值升值，但事实却是：地铁开通后的一段时间，不少项目并没有得到应有的效应，有些甚至还不如过去。

因此，地铁网络的密集对于商业物业个案而言，是一把“双刃剑”。地铁便捷带动了人流的快速流动，人流更容易向商业氛围浓厚的区域集中；而一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，因此投资者可能更需要关注商业区域的两极分化问题。

在充满诱惑的地铁商业时代，投资者的眼光依然应该更多地关注优势商圈、优势项目，以及具有领先开发商与经营背景的物业，对各类“新兴商圈”的投资持谨慎态度。