目前的通州不足以支撑起京东的商贸中心这个功能。建立一个新商圈必须要求开发商、投资者、经营者保持清醒的头脑。既做到整齐有序开发，又能保证各种业态相互协调合理发展。

根据北京市新规划，通州将成为京东的商贸中心，然而，目前的通州并不足以支撑起这个功能。虽然通州轻轨、火车、交通等系统的完善带来大量企业入驻，使商业地产优势愈加明显。但建立一个新商圈则必须要开发商、投资者、经营者保持清醒的头脑。如何既能做到整齐有序开发，又能保证各种业态相互协调合理发展是关键问题。我认为通州的商业地产模式需要遵循下列原则进行开发：

满足需求而非“创造”需求

商业地产以店铺为基础，店铺又是以消费者为基础。商圈内的消费者类别及总量需要进行深入细致的市场调查及研究分析，从而确定区域内的消费能力及消费习惯。这就决定了商业店铺的类别及总量。总之，应依照客观的需求量，“量体裁衣”规划设计商业设施。

目前国内不少商业项目过分依靠概念炒作创造需求，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是投资人及开发商。

目前国内部分城市对商业设施规划及管理尚未成熟，开发商更应以市场需求作为规划的前提。通州的开发商应结合区域内居民数量、生活水平、消费层次、习惯等现状进行规划，将减小在新商圈内开发项目的运营风险。

切忌比“大”、比“全”

对于开发商而言，定位是非常关键的，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如新社区内的商业项目，其潜在定位可以是：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。因此首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存发展。切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身特色来吸引消费者。

在通州新城开发商业项目，要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业地产定位的前提，尤其是针对商业密集区(即通州商业中心区)，要让商业地产成功盈利，就必须把市场细分、再细分，找到属于该项目的那部分消费群体。

新商圈商业更需高质量招商

新的商业项目在合理的商业定位规划之后，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。尤其是在一个新的商圈，招商工作更要扎实。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，开发商组织的招商团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。