2005年的上海

2005年的宏观调控，重点原因之一就是由于上海的房价上涨过快，炒风盛行，大家都说“上海打喷嚏，全国都吃药”。所谓房价过高还是有指标性的参考的，如房价上涨幅度大大超过当地的GDP发展速度，租金与售价比也是一个参考的指标，也就是说租金回报过低，售价过高导致物业的价格被高估，另外房价上涨的幅度也是否大大超过当地城市的物价上涨幅度也是重要的判断指标，我们看看当年上海的几项指标都证实上海房价被过分高估，上海的房价存在泡沫，调控是必然的，房地产市场受到影响也自然是必然的。

不过强劲的需求很快就再次拉动市场的增长，从2007年的指标来看，撇去泡沫的上海楼价已经快速恢复性的增长了。

2007年的深圳楼价速度

按照上述的指标判断，深圳在2007年面临同样类似的情况。

很多人都以为是10月出台的“首付提高利率上浮政策”发挥了效应，其实不是。2006年4月“国六条”后，北京上海最快时间就公布了实施细则并付诸行动，深圳虽然也在落实，可是始终在操作层面并没有严格执行和检查。今年8月，在房价上涨过快导致成为全国房价领涨的“带头大哥”后，尴尬的深圳立即出台执行政策，首先是评估价转让，限制“阴阳合同避税”，令二手房交易成本大大上升，另外限外政策也限制了支撑深圳楼市的香港购买力，这两项需求令深圳二手房市场最快反应，交易量一度下降70％，并很快波及到一手房市场，加上近期的金融政策出台，令深圳就像上海一样由于需求的急剧下降带来市场交易量的萎缩。

当前北京楼市的事实

很多人看到今年北京市的交易量也在下降，就自然认为北京市的楼市也在调整，那就大错特错了。

北京的楼价事实是主要城区仍旧在以超过30－40％的涨幅上涨，体现出需求强劲及供应不足，有限的供应量自然也令交易量下降，但是价格的快速上涨说明市场的供求矛盾推动，而不是需求萎缩或观望导致。北京市最快落实所有“国六条”政策，所以政策的效应早就被消化，供求矛盾的扩大使得虽然加息、提高首付、上浮贷款利率“三管齐下”确实让部分中低收入购房人陷入观望，但是占购买人群中的大多数确在身边房价上涨的事实下继续购买，目前北京市城区要找低于15000元的房价已经不易。

北京的房价事实是供求矛盾将继续主导，房价将继续上涨。

影响未来房价走势的主要因素

1.10月CPI出台导致的加息预期会影响部分需求；

2.土地储备中心在11－12月是否可以落实“平均每个工作日都可以推出一幅土地”；

3.季节性和节日性影响依然存在，没有调控交易也会下调；

4.供求矛盾仍旧主导2008年主要楼市，房价将继续处于上涨态势，是否可以缓解要看土地供应是否可以到位，这将最终影响2009年楼市；