没有人买得起，何来希望与信心

建设部政策研究中心主任陈淮在当日举行的2007中国(海西)蓝筹地产年会暨房地产海西战略高峰论坛上说，20年前，我国只有不超过3‰的城镇居民买得起房。10年前，大概有3%的城镇居民买得起房。现在，全国大概有30%的城镇居民买得起房。“这个数字虽然不是大多数，但是中国城镇居民买得起房的人所占比重在20年里增长了100倍，而且这个比重还在不断提高，这是我们对房地产市场发展的信心所在。”

陈淮并不赞同根据居民的收入房价比来判断我国房地产市场的真正购买力。他认为：居民住房消费能力对收入的高敏感、高弹性，才是判断房地产市场发展前景的最重要经济学依据。

陈淮分析认为，我国城镇居民有20%的高端群体，他们今年挣多少钱不影响住什么房子，所以他们的住房消费能力对收入不敏感、无弹性。另外有20%-25%的人群属于低收入群体，其住房消费能力也对收入不敏感、无弹性。剩下50%左右的群体对住房消费需求强烈，他们属于高敏感、高弹性的群体，其住房消费增长率是远远高于收入增长率的。这个群体年龄在28岁到40岁之间，这个阶段也是工资收入、个人财富累计增长最快的阶段。这个群体住房消费能力对收入的高敏感、高弹性，是我国房地产市场发展的希望所在。

上述分析错在两个地方，一是中国的现在跟过去20年已经发生很大不同，不能简单地通过数字对比得出结论。

前20前的中国，城镇居民基本上都是国有企事业职工，可以分到单位房子，虽说是不掏钱的，但是这是从职工中的工资扣除一部分建造的单位房，所以职工的工资很低，买不起房子很正常，但也不必买房子。

前10年前的中国，正在经历住房改革和国有企业改革，使得很多城镇居民成为下岗职工。但是房子仍然是单位的房子，可以通过较少量的钱变成自己的房子。可以说，中国那时仍然有很多人买不起房子，也不需要买房子。

而今天呢，国有职工比例大大减少，而单位房子早已经成为过去。大部分城镇居民必需通过市场去买商品房。

二是错误地把28岁到40岁的人看成是房地产市场发展的希望所在，认为这个阶段也是工资收入、个人财富累计增长最快的阶段。但是如果这些人财富积累再快，也没有房价增长快的时候，何来的希望与信心呢？