继去年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（“限外令”）、今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部公布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。

将自今年12月1日起施行的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

外资投资国内房产的，基本上只扮演投资者的角色，本身具备开发经验的寥寥无几，但早期进入投资中国房产的部分外资，回报率超100%，大大超过了他们原先的预期。有公开数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%。花旗集团2005年以5000万美元的收购上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%。2005年，高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，便获取了39%的升值回报。

与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。相比于国内的一般性投资购房者而言，有点与土地市场的“地王”想象相似。在上海，有一外地投资商以1.7亿元的总价抛售手中73套古北名都城一期房源，

2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

“限外令”使很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。

在欧美国家，二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右。

实际上，无论从其租金回报或是从转手买卖获利回报来看，二手房实际上在反映着房市变化趋势。二手房行情的变化，是整个房市的晴雨表，反映着一手房有没有继续投资的价值或投资的回报预期。