房地产还有没有投资价值？这是我最近参加房产理财讲座或是在网上答疑时最常遇到的问题。确实，多轮调控之后，信贷、税收以及土地政策的收紧对于房地产投资需求产生了不小的影响，消费者对房产投资的前景感到迷茫也是正常的，而股市、基金等投资渠道的丰富也在分流市场中的投资者。房产投资，我们还玩不玩？还值不值得继续玩下去？

首先需要明确一个概念：房产“投资”和房产“投机”是不一样的：

房产兼具消费品和投资品两种特性，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机则不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段的产物，换句话说，只有在房价暴涨的时期才会有大量的投机者入室，用现在流行的话就是“炒房”。比如在2003—2004年度购入的房产，有不少都是在持有一两年或是两三年之后就实现了价值翻番，100%的回报率，这就是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。

房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，另一方面也因为存在监管漏洞，比如说期房“改底单”，屡禁不止，也给房产投机者炒房带来了机会，得以规避税费并且在产权证办理之前就将房产出手，缩短了持有时间。但是现在，房价处于高位使得继续“暴涨”的预期降低、加上政策监管的严格、转让环节的重税以及贷款购房的资金压力增大（二套房贷首付款增加）、还有风声日近的物业税（增加持有成本），都让投机的机会与投机回报打了折扣，所以说，房产的投机需求在轮番调控下已经被压制。短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。

房产投资的价值依旧存在，投资者需要重新审视投资回报：

房产投资并不是不能玩，而是要换换脑筋，以往在房价大涨的时代，人们都盯着自己的房产涨了多少，而忽视了房产的其他投资价值，事实上房产投资的回报不是只有涨价一条路：

1、房价上涨

房价的上涨还会持续，因为物价、居民收入还是呈现上升趋势，只是上涨的幅度不会很大，但是房产的投资属于中长线投资，假如一套房产持有10年，每年的房价上涨为8%的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5%，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。

2、租金回报

很多人热衷于谈论租售比，认为现在的租售比已经高于“国际警戒线”（这个国际警戒线果真存在吗），并以此得出结论认为现在的房价太高了。我倒认为租售比说明了租金太低，现在的租赁市场基本上是针对外省市人员，但事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，以及不少“5+2租房群”（5+2，就是在郊区置业，工作时间在市区租房，周末回郊区的家），租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。