03年我在湖南做市场调研的时候结识了一位朋友，手上有上百万闲置资金，打算去炒房，让我给设计个投资方案。刚好，我在该市刚做完市场调研，稍做思考，一个近乎完美的投资方案便形成了。

该市是个地级市，作为革命老区，以传统机电产业为支柱产业。随着该市整体经济的发展以及产业结构的升级，大批落后的传统工业企业被迫退出市场。大面积的工业物业以及商业物业被移交到房地产管理所名下。由于这一带相对集中着数家类似企业，无形中形成了一个荒废的区域。在这一区域内的所有商铺面物业基本处于闲置状态，且大多为60——70年代的建筑，有的甚至是30—40年代的建筑，其中一部分房产已经被列为危房而失去了交易价值。这些几乎废弃的商业物业价格比新建住宅类商物业的均价还要低，因为经营条件太差，房地产管理所也懒得经营，以致长期闲置在那里。根据该市旧城改造规划，该区域将被重新建设成一个商业区。加之毗邻湘江沿江风光带，一旦改造工程启动，其价值将直线上升。

在对该市的房地产市场进行分析时发现，该市的房地产业处于初期市场阶段，房价低，楼盘整体质量差，商品房消费意愿消极。只是近年已呈现回暖迹象，房价温和上升，市场反应也比过去积极了许多。而相距仅60公里的省会商品房市场已呈现供销两旺的态势，而且加速的趋势非常明显。我判断，该市房价未来两年内平均将有30%以上的增长幅度。

于是，我建议朋友收购那些闲置的商业铺面。与负责这些物业的房管一接洽，发现他们非常乐意甩开这些包袱，即不能赢利，还要担当责任。于是，经过象征性评估，最终我朋友以每平方1200元的价格成功收购了约1000平方的商铺物业。经过简单整修，以每平方8—12元不等的月租价格租了出去。这样，他平均每月就有了10000元的收入。我又建议他把物业抵押到银行，从银行贷款进行再投资。我给他算了一笔帐，购买这些物业你花了120万元，加上装修十多万元，以及现在的赢利能力。银行评估肯定要高于这个数目，我估计可能会达到150万。按照银行物业抵押贷款惯例，（按评估价的70%，其实大家都知道评估是怎么会事）这样你就可以从银行贷款100万元左右。物业租金收入支付银行利息后，还有几千元剩余，足够你生活开支了。后来，经过银行评估，他的物业总价值高达170万，银行提供120万元的贷款额度。（实际贷款100万元）

05年，该市正式启动了该区域的改造计划。有开发商找他谈判，按评估机构的出具的报告，每平方约2000元价格予以收购。我告诉他，不要钱，要开发商按同等面积还商铺。他说：“开发商肯定不干。”我告诉他这是谈判策略，你慢慢跟他们耗着，开发商耗不起，他们也不能强收你的物业。你既不签字，也不拒绝谈判，你尽量以各种理由回避他们,拖延时间而又不要太明显，他们拿你没什么办法。