而以美国最大的住宅公司普特(Pulte)公司为例，普特公司连续保持了五十多年的持续赢利，并且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己说，五十多年来，它所有的成功都建立在一个始终不变的理念上，这就是：永远把客户放到最重要的地位，以客户为中心，在最合适的地方建最好的房子。

在这一理念下，普特公司在两个方面做到了行业领先：一是以客户细分为支撑的精细化运营，被美国《商业周刊》盛赞为“最受消费者欢迎的５０家公司”。二是以并购和战略结盟为基础进行的战略扩张大见成效，成为美国“活跃长者”（active adult）住宅市场的领导者。

这些事实与数据说明了什么？我觉得，这些数据告诉我们，首先美国房地产行业并不是一个暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。最后，只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。那怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。我们从美国的地产市场看到了，土地的稀缺并不必然导致住宅产业的非市场化。

如果这些结论成立的话，那么，我们把中国房地产公司放到这种背景下去看，就会很自然地对中国房地产的现状与未来有一个清晰的判断。

所以，我的建议是，中国房地产行业是否存在泡沫？应当从需求或供给这些外在因素，转移到房地产公司的内在能力角度上来。需求的极度旺盛并不注定产生泡沫，比如在菜市场上今年白菜由于虫灾，当然会导致菜价上涨，但明天大量菜农的涌进，自然就会导致平均价格的产生。泡沫在一个行业要出现，必须有外在的非经济因素的加入，比如互联网时期风险资本的大量炒作，比如目前中国房地产行业中土地与资金要素的非市场化运作。

我们要记住一点，优秀卓越的公司与行业泡沫永远都不会住在一个屋檐下。所有出现泡沫的行业，都发生在这一行业的企业经营能力很差，而利润很高上。比如互联网泡沫是不是这样？比如香港的房地产泡沫是不是这样？甚至亚洲金融危机，表面上看是金融体系的问题，背后的真相却是以日本和韩国为首的东亚企业，做大做强的背后是一系列金元政治交易与资源垄断的结果。否则，你就无法解释为什么大宇，现代，ＮＥＣ，三菱这样的巨无霸，为什么在过去的七八年间，会长陷亏损泥泽而难以自拔？

当中国的福布斯富豪那么多来自于房地产，当顺驰这样的房地产企业可以玩现金流游戏“大赌大赢”，三年就做到一百亿。当绝大多数房地产公司的利润主要来自于地价上涨，而不是经营能力，那你如何评价这个行业是不是存在泡沫？