前三季度，万科的营业收入和净利润分别同比增长67%和32%，达到141.7 和19.2 亿元。以最新股本计算，每股收益为0.279 元。同时，公司发布全年业绩预增公告，预计全年业绩将增长100%-150%，这意味着公司全年的每股收益将在0.627-0.784 的区间内，比我们原先的估计至少高出10%。

我们认为，今年4 月份以来，全国住宅市场出现超预期的火爆，是万科全年业绩再次超出预期的主要原因。前三个季度，万科实现销售面积和收入分别增长113%和182%。同时，月平均销售价格也持续创新高，最新的数据已经达到9415 元，比去年同期提高了2640 元左右，涨幅达到38%。

由于项目结算的滞后性，万科前三季度的强劲销售增长尚未完全体现在业绩中。首先，前三季度结算面积和收入的增幅只有32%和67%，远低于销售的增长速度，而已售未结的面积和收入分别达到了385.7万平米和310.7 亿元。其次，利润率的提升也尚未完全体现到业绩中。随着收入的结算，收入与费用将更加配比。更重要的是，今年房价的大涨开始于4 月份，根据房地产开发周期的规律，竣工往往比销售晚半年左右。因此，据此推算，从四季度开始今年房价上涨的正面影响才刚刚开始体现。

我们将万科全年的平均结算单价上调17%至8300 元/平米，同时将明年的结算单价上调8%至9600 平方米。利润率方面，我们分别假定今明两年的主营利润率为33%和36%。财务模型显示，调整了以上两大假设后，万科今明两年的每股收益将调整为0.74 元和1.55 元。给予最保守的30倍PE估值，公司合理股价为46元，后市还有上涨空间。二级市场该股再度强势突破，预计后市将继续上攻，适合激进型投资者参与。