“从10月上海各城区二手房成交量环比变化来看，除虹口、杨浦等次中心区域与9月持平，其他各区域均出现不同程度的下跌，这是继今年3月以来出现的首次成交量下跌，这多是‘二套房贷’新政影响所致。”昨日，中原地产研究咨询部经理马冀表示。

事实上，政策组合拳效应直接导致今年“银十”成色不足，买卖的胶着、观望的浓重成为今年“银十”的主要特点。中原地产研究咨询部数据显示，10月上海楼市整体成交量比9月环比下降三成左右，与往年相比交易量下降五成，成交价格上，10月整体成交价格与9月基本持平。

昨日，《每日经济新闻》从上海中原地产获悉，从中心区域成交情况看，静安区二手房市场受政策影响，成交量下降较为明显，相比上月同期减少将近50%；长宁古北板块近期成交价格依然坚挺，平均涨幅在15%左右，但成交量有小幅微降。而次中心板块，由于多为自住客，成交量和成交价格均无太大变化。

造成10月成交低迷的原因，马冀认为，一是自今年年初以来，上海二手房保持快速上涨态势，每月涨幅均在15%-20%，造成房东预期过高、买家急于购房的心态，综合因素影响使大量房源在一段时期内集中消化，国庆后形成一个房源短缺的“真空期”；其次，房东惜售现象依然存在，房东在没有下一步投资计划或投资方向前，一般不会轻易卖出手上房源，房东对新政出台后的市场依然充满信心。

第三，由于央行加息、限外令等多项政策影响，造成买家观望。还贷压力的提高、对后市的模糊概念，降低了买家的购房欲望；加之“二套房贷”新政细则未公布，形成现阶段整个二手房市场处于冷静期，市场转淡不可避免，目前买卖两方都处于观望状态。

马冀认为，后市上海二手房市场需求量依然保持稳中有升态势，尽管现阶段买卖双方均处观望氛围，造成近期成交量减少，但一旦二套房贷细则明朗之后，购房者和房东双方心态将发生明显变化，届时将推动二手房市场再次复苏，预计春节前后二手房市场将有所好转。

沪二手房市场表现三大变化：

在成交逐渐清冷的市场上，上海二手房价也出现一定变化。

来自汉宇地产14个区域80余家门店的调查数据显示，目前二手房价没有出现人们预期的大幅下滑，但仍有以下几个变化：

首先，价格从7、8月房东频繁跳价，转变为目前购房客户不断还价；其次，7、8月成交价普遍高于挂牌价，目前半数的成交价低于挂牌价；第三，与7、8月挂牌价不断上涨相比，目前挂牌价有所下调。

汉宇地产分析认为，以上三种情况，从一个角度说，可以看作是新一轮调整之后房价回落的表现。从区域来看，宝山、闸北、普陀、闵行部分板块表现比较集中，其价格差价基本在2%-5%左右。