物业公司是否有权对业主停水、停电？小区停车位收益究竟归谁？自10月1日新修订的《物业管理条例》实施以来，小区物业的类似疑问一直不断。10月30日,建设部与中国物业管理协会的相关领导通过中国政府网，回答了广大网民的提问。

表决增加了一个标准

“物业管理的发展与我国房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。”中国物业管理协会秘书长陈伟说。

我国内地的物业服务始于上世纪80年代，1981年内地有了第一家物业公司。物业公司真正的发展从上世纪90年代开始。但直到2003年，我国才出台《物业管理条例》。

陈伟提供的数据显示，按照不完全统计，目前我国物业管理企业超过3万家，从业人员大概有300多万人，城镇物业管理覆盖率达到50%左右，北京、上海、深圳等大城市都能达到70%甚至90%。物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升。

但与物业公司的蓬勃发展相比，最近几年，物业纠纷层出不穷。物业公司与小区业主在一些小区甚至剑拔弩张。

陈伟承认，当前的物业管理存在不少问题。比如服务意识较差，少服务多收费或者乱收费，有的甚至经营共用部位谋取自身利益。另外，有的物业管理企业和公用部门之间责任划分不明确，有的开发建设与物业管理不衔接，还有销售前期的虚假承诺。

“考虑对物权法的衔接，解决物业管理中存在的问题，《物业管理条例》被修订。”建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣说，其中，涉及业主共同利益事项的规定，引人注目。

“最大的改变，就是涉及业主共同利益事项的表决增加了一个标准。”陈伟说。

修订之前，涉及业主共同利益事项的表决是按照投票权数，也就是按照面积的套数来作指标，现在则加入了投票的人数。“这就考虑到，开发商有可能是一个业主，但他所拥有的面积比较大，会影响表决的结果。”陈伟说。

这样的表决标准同样适用于对物业公司的解聘。原来的《物业管理条例》规定，解聘物业服务公司需经全体业主所持投票权数的三分之二以上通过，主要考虑的是房屋建筑面积及对应的投票权数。新条例除了维持原来的投票权数以外，又新增加了业主人数的规定——选聘和解聘物业服务公司，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数也要超过半数的业主同意。

“第二个大的变化就是关于表决的比例。”陈伟说，在旧的《物业管理条例》下，几个重大事项，比如制定、修改《业主公约》、《业主大会议事规程》，以及选举业主委员会等，要求特别多数的表决原则，也就是必须有三分之二以上投票权的业主的认可，才可以最终得出决议。现在，为了使表决更具有可操作性，降低了表决比例，变成了一个普通、多数表决规则，也就是按照现在的二分之一。