房地产没有寡头垄断也不是暴利行业

王石认为现在担心“寡头垄断”尚早，甚至是担心反了。寡头垄断应该具备两个特征。一是少数企业占据了行业绝大多数份额，二是这个行业有进入壁垒，不怕竞争，因此才会有操纵市场价格的能力。这两个特征应该是缺一不可。

中国房地产行业目前集中度非常低。对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不到5％，而美国是17％。

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与香港比，2003年香港前十家地产公司占有率是80％，前三名超过了50％。

其次房地产行业没有技术壁垒。这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

说到暴利，王石认为社会各界对房地产行业有很深的误解。以万科为例，今年前九个月和去年同期相比，万科商品房的均价比去年提高了27％，但毛利率只上升了1.7%。税收150%的增幅以及房屋的装修成本，导致利润并没有太大增长。

房地产行业的资金周转慢导致平均利润率偏高，但资本回报率是差不多。最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14％以上。从03年到06年，万科的每股收益增加了5倍多。至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。

此外房地产行业开放程度较高，是中国唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。加之上市后，资本市场的财富放大效应，未来很多年的预期收入在股价上得以体现，这也是众多民营房地产商出现在富豪榜上的原因。

万科专营主业 融资不为“圈钱”

王石指出，上市公司的信息披露制度，让风险和收益都暴露在大众面前，比如从负债率对贷款的安全性影响来看，资源向上市公司集中，对金融安全来说有很大的帮助。同时，房地产上市公司的股票老百姓都可以买，实际上是为普通老百姓提供了一个在这个行业里面赚钱的机会。

万科是比较典型的帮中小投资者赚钱的公司。万科的股权比较分散，既不是国家控股，更不是少数个人占大头。万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者，管理层占的股份很小，06年之前只有万分之三，06年之后有了股权激励，但还是不到百分之一。所以万科主要是在帮中小投资者赚钱。万科向社会增发股票，资源向万科这样的公众公司集中，实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

因此，要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。所谓的“圈钱”，应该有三个特征。第一，过度融资；第二，它没有用在企业的主营业务上；第三，它没有带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。