业主状告民防局

10月17日，北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案在北京市朝阳区人民法院开庭审理。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司(以下简称珠江物业)颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。

19名业主的代理人、北京市义派律师事务所律师樊建利告诉记者，今年6月，珠江物业以已经拿到了北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》为由，称业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车，除了原来要交的120元管理费，每月还要多交300元租用费，业主们对此十分不满。

获知情况后，业主们多次与珠江物业协商，一直未能达成一致，于是诉至法院，珠江物业被列为第三人。业主们在行政起诉状中称，朝阳区民防局在给珠江物业颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》时，没有告知业主，行政程序违法，侵害了小区业主的利益，珠江物业不具有小区地下人防工程的所有权和合法使用权，请求法院判令朝阳区民防局撤销颁发给珠江物业的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》。

记者注意到，随着《物权法》实施，湖南、四川、云南等地的“物权法第一案”纷纷高调出炉，国庆长假过后的第一个工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中立案了一批运用《物权法》维权的案件，其中大多数属于业主和物业公司、房地产商基于小区的公共设施使用权和收益权归属产生的纠纷。

10月9日，北京市大兴区人民法院开庭审理了九龙山庄业主委员会起诉物业管理公司一案，业主委员会认为，九龙山庄物业管理公司将小区停车位出租，根据《物权法》的有关规定，小区停车位出租所得收益应该归业主委员会，起诉要求物业公司返还10年来的租金100多万元。

物权法能解决所有纠纷吗

“随着《物权法》的实施，由车位、绿地等小区公共设施引发的纠纷将会越来越多。”记者近日采访的多名律师和学者表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”中国人民大学法学院教授杨立新表示。

北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这就意味着业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路、绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”