过去两年来，政府针对房地产市场的宏观调控手段可谓严厉，然而全国房价依旧继续呈现加快上涨态势。国家统计局昨日公布的数据显示，第三季度70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建住宅价格上涨9%。这一数字达到了近年来的最高点。这表明，政府未来的调控任务还很艰巨。

房价为什么难以“降伏”？有人利用市场供求理论来分析中国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。

我们并不否认供求关系本身对价格的重大作用，但供求量的变化是“现在量”，而预期是“未来量”，人们现在的购买行为往往是着眼于未来，从这个角度看，市场预期的变化往往对房地产的价格产生重大影响。投资者投资房产的目的是什么？当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消费者预期未来房地产市场走下坡路，价格回落，那么绝大部分的投资者和较大部分的自住者会选择观望。这种情况出现后，房地产行业的诸多非理性行为会得到抑制。

在过去的两年里，尽管政府通过各种强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和“稳定价格”的调控目标形成错位。当然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、方式、手段是否完全到位或对路。在目前房价依旧不断上升的条件下，政府在努力调控供求的同时，还要采取有效的措施，改变消费者对房地产市场的预期——如此，或会有助于达到调控目标。

回顾近两年来政府出台的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通过正式文件直接干预市场，规定了市场投资主体的投资范围以及产品规格，然而房地产开发商却不会完全依循政府意志，而更多地通过考量利益来决定其投资行为。这种政策传导与执行的错位会导致该政策的效果打折扣。最新的统计显示，上半年符合“90/70”政策的住宅投资只占总住宅投资的19.5%，与政府的调控目标相差甚远。投资的减少导致了市场供应的减少，消费者对房价的预期自然是会更高。

另一类政策是在生产和流通环节加税。众所周知，政府通过增税的手段并不必然影响需求。在房地产市场中，由于税赋转嫁的作用，新增加的税收往往也会提高购房者的负担，这种负担有时候反而推升房价。同样，收紧住宅土地供应的政策直接导致开发商对获取土地的恐慌，一些地产类上市企业由于融资成本较低，更使得全国各地“地王”频出。土地价格的急速上升恰恰给了消费者明确的房价上涨的信号。