为何对楼市调控越多，房价越升？关键一条是还没有清醒认识到住房资产的性质。住房资产已经不是简单的商品和投资品，还直接变成了证券类金融资产。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。 ——王育琨(首钢研究院企业所所长)

1985年我国城镇住房20亿平方米，当时研究的实现住房商品化方案是，200元卖给个人，住宅价值总额为4000亿元。2007年，城镇住宅总量达110亿平方米。现在住房价格在许多城市都达到了2万元/平方米，如果折中算，全国平均也达5000～6000元/平方米。这样住房资产总值达到50万亿～60万亿元。而如果依然按1985年的200元计，住房资产总值为2万亿。

从2万亿到50万亿～60万亿，这就是住房商品化以来，全国住房资产膨胀的总幅度。不能简单说房价上升是泡沫，水分太多。中国住房资产的大幅度增值，并不简单是地方政府卖地、开发商黑心、炒房团捣乱、政府调控乱弹等的综合作用。这实际上还暗含着一个根本性的转换。

在新中国成立以后，中国财富主要是掌控在国家手中。近年来不动产和股市价值倍增，成了国家财富向居民手中转化的重要途径。60万亿房产就是居民财富丰度的指示器。尽管居民对市场上的高房价有抱怨，但是住房价格一旦跌落，抱怨的声音会更强烈。因为房价跌落等于居民手中财富贬值。要深刻认识其中的奥妙，有必要对住房资产的性质进行界定。

住房资产有着双重属性，既有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。我国在住房商品化过程初期，一种对住房需求简单化的理解，错把商品化当成了万能解药，住房需求问题被严重地忽视和误导了，政府从住房保障责任中退出了，由此导致一系列的混乱和无序。现在政府已经认识到了其中的偏差，把住房保障纳入了政府计划，并推出了限制城市住宅面积的合理做法。

但是，政府对楼市调控越多，房价越升。为什么？我认为关键一条是还没有对住房资产的性质有清醒的认识。调控住房投资品市场，不能拿住房服务市场上的诸多价值尺度来度量；而改善住房基本服务的供应，也同样不能从价值最大化的投资品市场上寻找根据和途径。

20年沧桑巨变，住房从福利品到商品，再到投资品和金融资产，形成了一个迷人的转换。当前尤其值得关注的是，住房资产不是简单的商品和投资品，还直接变成了金融资产，跟证券直接连在了一起。当人们在讨论住房商品时，许多人惦念的却是作为保障的住房福利品，而另外一些人牵挂的是增值大小的投资品，还有些人直接把它当作证券类金融资产。不同产品归属不同市场，受着不同规律的制约。显然，从保障性质的福利品，到流动性极强的金融资产，在宏观调控上不能一概而论。