央行、银监会上月末发布的房贷新政即将“满月”，但多数银行的房贷细则却依然不见踪影，近1个月的政策“真空”已经让沪上银行的房贷发放量锐减。

房贷新政规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而该如何认定第二套住房，房贷细则又是什么呢？

房贷细则不出台，不仅各分支银行如热锅上的蚂蚁，而且很多贷款买房人也遭遇困惑。那么，这个细则应由央行制定统一标准，还是由各大商业银行酌情制定呢？

有三种迹象表明监管部门下放了权力：央行副行长吴晓灵在10月19日公开表示，央行现在还没有得到第二套房贷政策出细则的消息；监管部门为“第二套房”认定制定了三大基调；建行负责人表明了以“户”为单位来认定“第二套房”的态度。

也就是说，出现政策真空，问题不在监管部门身上，而在各大商业银行。至于各大商业银行为何不及时出台细则，笔者认为存在如下几种可能。

一是等待监管部门的进一步指令。尽管央行负责人表明还没有得到第二套房贷政策出细则的消息，但并不等于央行和银监会不会出台一个原则性的指导意见。

二是正在观察市场变化。一方面在观察已出台细则的几个中小银行的动向，如光大、交通银行，看其细则在监管层、分支银行和消费者中的反应。另一方面，各大商业银行可能也在继续倾听市场上对“第二套房”的各种声音，以完善自己的细则。

三是等待技术上的完善。不管以“户”为单位，还是以个人为单位来认定“第二套房”，最终都绕不开一个核心的技术问题，即央行的征信系统。但央行征信中心负责人公开承认央行征信系统不完全支持以“户”为单位，而四大国有银行却倾向于以“户”为单位，那么，只要细则是建立在央行征信系统基础上的，就需要等技术成熟后再确定。

四是监管部门及各大商业银行可能有意制造政策真空。这样做的目的可能是为发烧的房贷市场泼一盆冷水，让各银行房贷负责人醒醒脑，以便以后正确理解风险与利益之间的关系。也可能是希望边观察市场边完善细则，争取做到精确“发射”。

五是政策制定缺乏连贯性造成的。这类现象在楼市已经出现多次，譬如“90平方米占70%”，很多地方政府至今没有出细则。一个大政策出台了，如果配套政策跟不上，混乱局面难免，政策被打折扣也是必然。

笔者之所以作出以上推测，既是基于以往一些政策落实不到位的教训，也是基于现实复杂性的考虑。但是，房贷发放量锐减并不等于银行没有放贷，细则不出台也并不等于各商业银行无作为。据报道，很多分支银行都在按照自己的意图暗自动作，比如说“避重就轻”，尽量绕开房贷新政。