如何才能做一个合格的房东,其实有不少功课要做,如对大势的把握,对房产租赁过程中各种问题的处理,以及具备很强的风险防范意识等等。当然,如以广交朋友的心态去当房东,将会得到不少意外收获。

想必读者对电影《功夫》中包租婆扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生:包租婆对猪笼寨里那些拖欠租金的居民非常不满,甚至以停水相逼。由此看来,似乎当房东是一件非常麻烦的事情。

但在朱礼义看来,当个包租婆并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人,来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产投资之后,便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅,一套自住,其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意,但打理房产并未给他带来什么麻烦,用他自己的话说就是他这个包租公越当越开心。

那么,朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析,希望从中能总结出有益的经验。

顺势而为不迷茫

君子谋时而动,顺势而为。朱礼义在生意场上如此,在投资房产时亦是如此。他在投资房产的过程中,尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握,更是舍得花精力去研究。

2000年初,朱礼义发现上海的租金回报可达10%左右,而这跟当时的银行存款利率相比,要高出不少,他觉得这就是投资机会。于是他开始投资房产。此后房价一路走高,但他并未将自己所有资金全部押在房产上,而是根据自己的资金实力,稳步推进。正是如此,才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。

他对市场的判断从不随波逐流,几乎所有投资者都已离场观望时,他并没有抛售手中的房产,却反其道而行之果断建仓,尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓,但朱礼义看到外地房价仍然在上涨,而此时他也敏感地感觉到人民币升值将会给房产投资带来新的机会,于是他仍然坚持在古北购置房产进行投资。而当现在有人开始重新回头审视房产投资时,朱礼义在古北购置的房产,价格已上涨已超过60%。

当然,朱礼义在选择投资区域时,也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线附近的物业价格较低,认为其投资机会很大的时候,他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小,于是坚决放弃。他所购买的所有物业基本上都位于中环线以内,主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理,因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。

当然,投资不是一中孤立的行为,必须关注政策的变化,并由此做出调整。此前不久,央行宣布提高第二套住房首付款比例,同时提高贷款利率,因为投资成本已经大大增加,再加上由于银行贷款利率的不断提高,租金回报率不断下降,这对房产投资极为不利。对此,朱礼义表示更要坚持长期投资理念,当然还须根据自己的实际情况来决定。