高房价虽然将表现出刚性特征，但会影响销售速度。尤其投资购房的弹性较大，在严厉政策出台或预期房价上涨趋缓都会抑制这部分需求，销售速度下降同样会影响企业利润的实现。

　　因此通过规模和效率的提升来保证增长才是企业能够在长期胜出的发展路径。定位普通住宅开发和有较强资源整合能力的龙头公司最有能力实现增长方式的转变，万科等行业内代表性公司仍然是长期投资的首选。

　　维持增持评级——房地产行业2007年4季度报告敬请参阅最后一页之特别声明6预期的调控政策影响短期估值水平

导致地产股目前经历调整的原因有两点。首先经过前期的上涨，地产与其他行业之间的横向估值优势减小，而预期未来出台的调控政策也影响了投资者的信心。相关政策包括首付比例提高，物业税和利率提升。

　　首付比例提升

我们认为即使提高首付也并不会对需求产生实质抑制作用。

　　首先提高首付应该是针对购买多套住宅或购买高端产品的群体，初次置业首付比例提高可能性很小，因为毕竟让普通购房者买得起房是调控政策的出发点，目前普通居民的购房负担已经比较沉重，国家出台政策应该会考虑保护这部分需求。

　　在这种前提下，政策影响的对象仅仅是投资需求或部分改善需求，但改善需求阶层的购买能力较强，价格敏感性低，被首付比例提高所挤出的需求有限；而对于投资购房者而言，首付比例的提高仅仅是影响到其投资杠杆的放大倍数，如首付比例由30%提升至40%后，杠杆由3.3倍下降至2.5倍，但只要房价上涨的预期不变，这部分需求仍然会继续存在，所以首付比例提高不能从根本上抑制投资需求。

　　物业税征收.

由于物业税的征收需要经过人大立法通过，所以其实施会经历较长周期。

　　而即使物业税试点也不可能在短期内推出，因为物业税是在周期性评估物业价值基础上课征，技术设计复杂性和实际征收的高成本决定了其推出的难度。

　　利率提升

央行自05年多次加息，甚至曾专门提升住房按揭贷款利率，但并没有改变行业运行态势，我们认为在未来小幅加息的前提下，也不会改变行业运行趋势。

　　因为利率只是在市场成熟国家中对行业影响因素占比较大，而我国房地产行业目前有多重驱动因素，利率在决定行业发展的众多自变量中所占权重较小，所以加息不足以影响行业运行态势。（F中国＝f(城市化、拆迁、改善、投资、利率)；F成熟国家=f(投资、利率)，F代表影响行业发展的函数关系式）

　　我们认为能够有效改善供求的措施

我们认为真正能够改善行业供求关系的政策是加速闲置土地的收回和对购买多套住宅持有和交易环节苛以重税，只有使投资购房预期收益率降为零才能真正从根源上挤出这部分需求，从而改善行业供求关系。

　　如果调控政策偏离了方向，行业的供求关系仍然得不到有效缓解，也不会降低上市公司的投资价值。

　　继续投资优质公司的理由..业绩存在超预期的可能。对上市公司盈利预测中的房价往往是按照目前的价格水平或者进行比较保守的预测，而我国房地产区域市场发展不平衡，部分城市的房价仍存在快速增长的基础，这为上市公司业绩增长超预期提供可能，相应会降低相关公司的估值水平。

　　优质公司的资源整合能力在未来会得到更充分的体现。我们认为行业已经进入整合加速时代，长期看会有更多不适应环境公司被挤出，优质公司的议价能力会得到提升，得到更多拓展资源的机会。