投资要点

高房价成因在于供给短缺、真实需求旺盛和由贫富差距及税收约束缺失导致的过渡投资需求，上述支撑高房价的因素在短期不会改变。而企业目前参与结算土地为早前获得的低成本用地，所以高房价的存在将使大多数公司在短期内保持高利润率。

　　房价虽然会表现出刚性特征，但高房价也会通过影响销售速度来影响企业的利润实现；并且企业目前取得的高成本用地也将在未来参与结算，如果房价涨幅趋缓，企业未来的盈利空间会受到压缩，所以通过规模和效率的提升来保证增长才是企业能够在长期胜出的发展路径。
　　目前地产股出现的调整是经过上涨后相对估值优势的减小和对未来出台调控政策的预期。我们认为加息和首付提高都不会实质影响行业运行态势，而物业税试点由于技术设计的复杂性和实际征收的高成本决定其短期内不可能推出。

　　真正能够有效改善行业供求关系的政策是加速闲置土地收回和对购买多套住宅持有和交易环节苛以重税，只有使投资购房预期收益率为零才能真正从根源上挤出这部分需求。如果调控政策偏离了方向，供求失衡仍然得不到有效缓解，也不会降低上市公司的投资价值。

　　我们认为行业内优质公司仍然存在业绩超预期的可能，届时将降低估值压力，而其资源整合在未来也会得到更充分的体现，这类公司我们推荐万科、招商地产、保利地产、金地集团。

　　二线地产中仍存在安全边际较高公司，昆百大和深天健08年动态市盈率都在20倍以下，不但低于龙头企业，在可比公司中也存在低估，并且上述公司都有能力保证持续增长，投资价值明显，建议买入。

投资思路

房价和销售速度是影响企业利润最重要的因素，我们通过对上述因素的分析来判断行业内公司长、短期的盈利水平。

　　短期：房地产企业的当期利润由当期房价和先期土地成本之差决定，由于大多数公司都储备了低成本土地，所以高房价的存在将使大多数公司在短期内保持高利润率。一些区域性地产公司，由于项目集中，在当地房价上涨时业绩提升往往更加明显，如深天健和昆百大。

　　长期：房价虽然会表现出刚性特征，但高房价也会通过影响销售速度来影响企业的利润实现；并且企业目前取得的高成本用地也将在未来参与结算，如果房价涨幅趋缓，企业未来的盈利空间会受到压缩，所以长期看，有能力通过生产效率和销售速度提升的公司才能继续保持快速增长。从这个角度，万科等龙头公司仍是长期投资首选。

高房价仍将长期存在..导致高房价的因素有三点。

　　供给短缺。反映市场供给变化的商品房竣工面积增幅从04年起开始下降，并一直在基数较低情况下保持低增速。

支撑高房价的因素短期内不会改变。首先通过对施工面积等行业先行指标的分析，未来供给仍然无法实现快速增长，而需求层面的各因素具都有长期性，将继续支撑高房价的存在。

　　房地产企业的当期利润由当期房价和先期土地成本之差决定，由于大多数公司都储备了低成本土地，所以高房价的存在将使大多数公司在短期保持高利润率。

规模和效率提升是企业保证长期发展路径..目前企业新增土地成本已经接近房价，这部份高成本用地在未来将参与结算，而我们判断未来房价涨幅将趋缓，所以在长期企业的利润空间将会受到压缩。