2004年，潘石屹偶然一次查看地产公司的业绩报告，已经上市的万科年报吓了他一跳。怎么几年的工夫，当年的万科上市后利润水平就高得吓人？而一次与万科总经理郁亮的私下交谈更让老潘激动不已，郁亮透露的数字老潘想都没想过。

直到去年底，他组织了公司内部一批人准备出一本上市地产公司年鉴。这使得他有机会看到了更多地产公司的业绩，看到了地产公司一旦与资本市场结合后都有了突飞猛进的发展，“简直不在我的想象中”。

此时的潘石屹突然清醒地意识到游戏规则的改变。如果再坚持小作坊的小本经营，可能自己很快就会掉队，被排斥在主流地产圈之外，“甚至最终失去坐上台面的资格”。于是决定再度启动上市计划。

有赖于上一次上市已经几乎走完了全过程，这一次审计之类的工作就变得相对轻松，因为所有的账目都是清清楚楚的，毕马威在上一次已经做过8年的审计，这为上市节省了大量时间。

起初，为了好卖，高盛把价格定为6.0~8.3港元。对于这个价格，张欣不同意。她认为SOHO中国比这个价格更值钱。最终，经过协商双方把价格调整为6.3~8.3港元。

SOHO中国保荐人之一瑞银亚洲执行董事、中国股票资本市场部主管朱俊伟向《第一财经日报》表示，“特别是对于国际机构投资者来说，他们评估一个公司会更多看重它的是PE，即盈利能力，净资产只是一个参考因素。”

在他看来， SOHO中国的土地储备虽然不多，但是都位于核心地段。“看看香港的香港置地和太古地产，就知道SOHO中国的价值所在了。”据了解，香港置地和太古地产与SOHO中国相类似，土地储备并不多，但几乎都占据市中心的位置。

老潘自己更是骄傲不已，在近期的一次投资港股的讲座上，他表示土地储备最重要不在量而在质，“北京和内蒙古的土地价值不可能一样，地段是房地产永远的秘诀”。

整个上市过程中，最让潘石屹心悸的是“不确定性”。在路演之前，发生了美国次级债事件。

有过一次失败经历的老潘坦言太怕“白走一圈又回来了”。在香港路演完后的当天，潘石屹夫妇一行人带着忐忑的心情前往新加坡。结果到新加坡的早上，“美联储把利率下调了50个基点”的消息传来，潘石屹终于松了一口气，当天全世界的股票市场都大涨。路演第二天，认购超过4倍。

也就在此时，UBS建议把定价提高0.5港元。不过由于此前在香港的投资者推荐大会已经公布了定价区间，香港媒体也已经报道出来。为了不失信于人，潘张二人决定维持原价。这使得投行人士大为吃惊。因为如果提价至8.8港元，就意味着可以多募集7亿港元。

离开新加坡后的各国路演越来越顺利，下单率高达94.8%。这意味着投资者改变了5年前的想法，接受了SOHO中国的商业模式。10月8日，SOHO中国正式挂牌，128亿港元到账。SOHO中国终于完成了历时5年的梦想，而潘石屹本人更如脱胎换骨一般。