历时四年之后，当前房地产宏观调控面临新的机遇与挑战。诸多数据都在表明，一场“攻坚战”势在必行。日前，国家发改委最新一期经济形势分析报告亦指出，眼下房地产市场呈现四个特点：一是房地产开发投资增幅上升；二是住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市场需求旺盛，供求矛盾比较突出；四是房价涨幅呈逐月加快之势。

首先，该如何看待目前的市场态势。

纵观近几年全国楼市大局，在住房制度改革的拉动下，从2002年起全国楼市明显升温，先是2003、2004年，以上海为代表的长三角地区市场繁荣，房价增速偏快；继而2005、2006年，以深圳、北京为代表的部分地区楼市步入快车道；今年二季度以来，全国楼市整体加快增长，房价增幅逐月加码，4月至8月，70个大中城市新建商品住房售价同比幅涨依次为5.3％、6.6％、7.4％、8.1％、9.0％。五年时间，历经三波潮涨，而且呈现出一浪高过一浪的特征。

在全国普涨的大势之下，各个区域之间的市场发展并不同步。2007年之前，东部城市、尤其是一线城市领涨，部分中西部二线城市紧随其后。而今年以来，形势发生变化，热点正向中西部和部分二三线城市转移。比如，8月份商品住宅价格涨幅较高的主要城市包括：北海18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、蚌埠11.1%等。环比涨幅较高的主要城市包括：杭州4.7%、乌鲁木齐4.0%、大理2.8%、石家庄2.5%、重庆2.5%、昆明1.7%等。中国各区域间宏观经济和楼市发展的不均衡必然会导致这一现象。

近半年很多城市房价过快增长，原因是多方面的。主要包括：住宅有效供应明显不足，供不应求的矛盾相当突出；前两年被抑制的市场需求释放，以上海为主的长三角尤为明显；国内流动性过剩和股市资金回流楼市，亦导致新增投资投机需求迅速膨胀；外资加速进入刺激市场趋热，从去年开始出台一系列规范外资的政策，并未减少其总量，只是改变了其结构；各地“地王”频现，提高了房价预期，往往是“地王”一出，其周边楼盘价格随即大涨。

其次，该如何评估宏观调控功效。

作为国民经济的重要组成部分，房地产经济非常有必要进行宏观调控，整体而言，历时四年之久的房地产调控取得一定成效，但离预期目标差距较大，尤其是作为重要指标的房价，一直未能有效抑制其过快增长的势头。从客观原因分析，现阶段我国房地产业存在市场化时间较短、周期性规律尚不明朗、市场运行机制复杂等诸多因素。

从主观原因分析，部分调控措施存在方向性失误，比如2007年之前一直在紧缩“地根”，从而造成供不求的矛盾；再如不断增加房地产交易环节的税负，如营业税、个调税、土地增值税等，但在卖方市场条件下，大部分房税负都被卖家转嫁到买家头上，推高了房价；最大的不足之处，是许多地方政府对于政策的落实很不到位，最典型的便是“70/90”政策，中小户型投资、开工比例远未达标。